Gesetzlich
Exakter Satz aus offizieller Quelle
Zum Beispiel 9 % ITP, 11 % ITP, 10 % IVA oder 1,4 % AJD.
Quellenbasierter Käuferleitfaden · Comunitat Valenciana
Was kostet der Kauf eines Hauses in Spanien im Jahr 2026?
Ein umfassender und nachvollziehbarer Überblick über ITP, IVA, AJD, Rechtsanwalt, Notar, Grundbuch, Hypothek, Energieanforderungen und Vermietungsregeln — mit vollständigen Rechenbeispielen für eine Immobilie für 500.000 € und 3 Millionen €.
Von Nordic Move SpainRechtliche und steuerliche Quellenprüfung, Stand
Methodik und Verlässlichkeit
Keine losen Prozentangaben, sondern eine reproduzierbare Kalkulation.
Die Frage „Was kostet ein Haus in Spanien?“ lässt sich nicht verantwortungsvoll beantworten, ohne zwischen gesetzlichen Sätzen, Objektdaten und professionellen Angeboten. Deshalb kennzeichnet dieser Leitfaden jede Beispielposition als gesetzlich, Rechenannahme oder kostenlos.
Die Steuersätze basieren auf offiziellen Gesetzen und Behördenquellen. Die Beträge für Rechtsanwalt, Notar, Grundbuch, Gestoría und Dokumente sind ausdrücklich Budgetannahmen. Sie dienen dazu, Szenarien vergleichbar zu machen, und dürfen nicht als persönliches Angebot verstanden werden.
Die bestehende Seite behandelte bereits Erwerbssteuern, laufende Kosten, Box 3, Vermietung und praktische Kontrollen. Diese erweiterte Version führt diese Themen in einer Struktur zusammen und ergänzt ein nachvollziehbares Kostenmodell, Gesetzesupdates für 2026, Quellenstatus sowie eine vertiefte rechtliche und technische Due Diligence.
Objektabhängig
Zuerst Objektdaten prüfen
Zum Beispiel Referenzwert, Schulden der Eigentümergemeinschaft, Genehmigungen und Hypothekenbedingungen.
Rechenannahme
Transparent, aber kein Angebot
Zum Beispiel Rechtsanwalt, Notar, Grundbuch, Gestoría und Übersetzung in den Szenarien.
Inhaltsverzeichnis
Erwerbssteuern in der Comunitat Valenciana
Die wichtigsten Steuersätze ab dem 1. Juni 2026.
Diese Prozentsätze gelten nicht automatisch in jeder spanischen Region. Die Beispiele beziehen sich auf die Comunitat Valenciana einschließlich der Costa Blanca. In anderen autonomen Regionen müssen die regionalen ITP- und AJD-Regelungen neu berechnet werden.
Bestandsimmobilie bis einschließlich 1 Million €
9 % ITP
Allgemeiner Satz in der Comunitat Valenciana für steuerpflichtige Erwerbe ab dem 1. Juni 2026, sofern kein besonderer Satz gilt.
Bestandsimmobilie über 1 Million €
11 % ITP
Der Satz von 11 % gilt bei einem Wert von über 1 Million €. Prüfen Sie die steuerliche Bemessungsgrundlage und gegebenenfalls zusammenhängende Käufe.
Reguläre Neubauimmobilie
10 % IVA
Bei der Erstlieferung durch den Bauträger fallen in der Regel 10 % spanische Mehrwertsteuer (IVA) statt ITP an.
Neubauurkunde — allgemein
1,4 % AJD
Allgemeiner AJD-Satz in den übrigen Fällen; bei einer qualifizierenden selbstgenutzten Hauptwohnung kann 0,1 % gelten.
Wichtige Nuance: Steuer auf den höchsten relevanten Wert
Bei der ITP kann der valor de referencia die steuerliche Mindestbemessungsgrundlage sein. Liegt der Kaufpreis oder die angegebene Gegenleistung höher, wird dieser höhere Wert verwendet. Ein Kaufpreis von 500.000 € garantiert daher nicht, dass exakt 45.000 € ITP fällig sind; zunächst muss der Referenzwert am Transaktionstag geprüft werden.
Offizielle Erläuterung zum Referenzwert ansehenVollständige Szenarien
Was kosten 500.000 € oder 3 Millionen € tatsächlich?
Jedes Beispiel berücksichtigt dieselben Arten professioneller Kosten, damit Bestandsimmobilien und Neubauten fair vergleichbar sind. Hypothekenkosten werden separat behandelt, da sie nur bei Finanzierung entstehen. Renovierung, Möbel und Wechselkursrisiken hängen ebenfalls von Person und Objekt ab und sind deshalb nicht in der Basissumme enthalten.
Bestandsimmobilie · 500.000 €
Beispiel 1: Bestandsimmobilie für 500.000 €
Geschätzter Gesamtbedarf
553.600 €
| Position | Status | Berechnung / Grundlage | Betrag |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | Objektdatum | Ausgangspunkt des Szenarios | 500.000 € |
| ITP-Grunderwerbsteuer (9 %) | Gesetzlich | 9 % × 500.000 € | 45.000 € |
| Unabhängiger Rechtsanwalt (Annahme 1 % + 21 % IVA) | Rechenannahme | 1,21 % × 500.000 € | 6.050 € |
| Notar und Ausfertigungen der Kaufurkunde | Rechenannahme | Budgetansatz; regulierter Tarif, fallabhängig | 1.000 € |
| Eintragung in das Registro de la Propiedad | Rechenannahme | Budgetansatz; regulierter Tarif, fallabhängig | 700 € |
| Gestoría / administrative Abwicklung | Rechenannahme | Nur falls in Anspruch genommen | 350 € |
| NIE, Vollmacht und/oder vereidigte Übersetzung | Rechenannahme | Praktische Rückstellung; situationsabhängig | 500 € |
| Kaufbegleitungsgebühr Nordic Move Spain | Kostenlos | 0 € für den Käufer | 0 € |
| Technischer Kaufprüfbericht Nordic Move Spain | Kostenlos | 0 € im Rahmen der beschriebenen Dienstleistung | 0 € |
| Kaufnebenkosten (10,72 % des Kaufpreises) | 53.600 € | ||
| Kaufpreis plus kalkulierte Kaufnebenkosten | 553.600 € | ||
Annahmen und Einschränkung: Dieses Beispiel geht davon aus, dass die steuerliche Bemessungsgrundlage 500.000 € beträgt und kein ermäßigter ITP-Satz gilt. Hypotheken-, Währungs-, Renovierungs- und Einrichtungskosten sind nicht enthalten.
Bestandsimmobilie · 3.000.000 €
Beispiel 2: Bestandsimmobilie für 3 Millionen €
Geschätzter Gesamtbedarf
3.371.000 €
| Position | Status | Berechnung / Grundlage | Betrag |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | Objektdatum | Ausgangspunkt des Szenarios | 3.000.000 € |
| ITP-Grunderwerbsteuer (11 %) | Gesetzlich | 11 % × 3.000.000 € | 330.000 € |
| Unabhängiger Rechtsanwalt (Annahme 1 % + 21 % IVA) | Rechenannahme | 1,21 % × 3.000.000 € | 36.300 € |
| Notar und Ausfertigungen der Kaufurkunde | Rechenannahme | Budgetansatz; regulierter Tarif, fallabhängig | 2.000 € |
| Eintragung in das Registro de la Propiedad | Rechenannahme | Budgetansatz; regulierter Tarif, fallabhängig | 1.300 € |
| Gestoría / administrative Abwicklung | Rechenannahme | Nur falls in Anspruch genommen | 500 € |
| NIE, Vollmacht und/oder vereidigte Übersetzung | Rechenannahme | Praktische Rückstellung; situationsabhängig | 900 € |
| Kaufbegleitungsgebühr Nordic Move Spain | Kostenlos | 0 € für den Käufer | 0 € |
| Technischer Kaufprüfbericht Nordic Move Spain | Kostenlos | 0 € im Rahmen der beschriebenen Dienstleistung | 0 € |
| Kaufnebenkosten (12,37 % des Kaufpreises) | 371.000 € | ||
| Kaufpreis plus kalkulierte Kaufnebenkosten | 3.371.000 € | ||
Annahmen und Einschränkung: Über 1 Million € gilt in der Comunitat Valenciana der allgemeine ITP-Satz von 11 % auf den steuerpflichtigen Wert; nach dieser gesetzlichen Formulierung handelt es sich nicht um einen Stufentarif, der nur auf den darüberliegenden Betrag angewendet wird.
Neubau · 500.000 €
Beispiel 3: Neubauimmobilie für 500.000 €
Geschätzter Gesamtbedarf
565.600 €
| Position | Status | Berechnung / Grundlage | Betrag |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | Objektdatum | Ausgangspunkt des Szenarios | 500.000 € |
| IVA auf Neubauten (10 %) | Gesetzlich | 10 % × 500.000 € | 50.000 € |
| Allgemeiner AJD-Satz (1,4 %) | Gesetzlich | 1,4 % × 500.000 €, ohne IVA | 7.000 € |
| Unabhängiger Rechtsanwalt (Annahme 1 % + 21 % IVA) | Rechenannahme | 1,21 % × 500.000 € | 6.050 € |
| Notar und Ausfertigungen der Kaufurkunde | Rechenannahme | Budgetansatz; regulierter Tarif, fallabhängig | 1.000 € |
| Eintragung in das Registro de la Propiedad | Rechenannahme | Budgetansatz; regulierter Tarif, fallabhängig | 700 € |
| Gestoría / administrative Abwicklung | Rechenannahme | Nur falls in Anspruch genommen | 350 € |
| NIE, Vollmacht und/oder vereidigte Übersetzung | Rechenannahme | Praktische Rückstellung; situationsabhängig | 500 € |
| Kaufbegleitungsgebühr Nordic Move Spain | Kostenlos | 0 € für den Käufer | 0 € |
| Technischer Kaufprüfbericht Nordic Move Spain | Kostenlos | 0 € im Rahmen der beschriebenen Dienstleistung | 0 € |
| Kaufnebenkosten (13,12 % des Kaufpreises) | 65.600 € | ||
| Kaufpreis plus kalkulierte Kaufnebenkosten | 565.600 € | ||
Annahmen und Einschränkung: Bei einer qualifizierenden selbstgenutzten Hauptwohnung kann für die Kaufurkunde ein AJD-Satz von 0,1 % gelten. In diesem Szenario sinkt die AJD bei 500.000 € von 7.000 € auf 500 € und die Gesamtsumme des Beispiels um 6.500 €.
Neubau · 3.000.000 €
Beispiel 4: Neubauimmobilie für 3 Millionen €
Geschätzter Gesamtbedarf
3.383.000 €
| Position | Status | Berechnung / Grundlage | Betrag |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | Objektdatum | Ausgangspunkt des Szenarios | 3.000.000 € |
| IVA auf Neubauten (10 %) | Gesetzlich | 10 % × 3.000.000 € | 300.000 € |
| Allgemeiner AJD-Satz (1,4 %) | Gesetzlich | 1,4 % × 3.000.000 €, ohne IVA | 42.000 € |
| Unabhängiger Rechtsanwalt (Annahme 1 % + 21 % IVA) | Rechenannahme | 1,21 % × 3.000.000 € | 36.300 € |
| Notar und Ausfertigungen der Kaufurkunde | Rechenannahme | Budgetansatz; regulierter Tarif, fallabhängig | 2.000 € |
| Eintragung in das Registro de la Propiedad | Rechenannahme | Budgetansatz; regulierter Tarif, fallabhängig | 1.300 € |
| Gestoría / administrative Abwicklung | Rechenannahme | Nur falls in Anspruch genommen | 500 € |
| NIE, Vollmacht und/oder vereidigte Übersetzung | Rechenannahme | Praktische Rückstellung; situationsabhängig | 900 € |
| Kaufbegleitungsgebühr Nordic Move Spain | Kostenlos | 0 € für den Käufer | 0 € |
| Technischer Kaufprüfbericht Nordic Move Spain | Kostenlos | 0 € im Rahmen der beschriebenen Dienstleistung | 0 € |
| Kaufnebenkosten (12,77 % des Kaufpreises) | 383.000 € | ||
| Kaufpreis plus kalkulierte Kaufnebenkosten | 3.383.000 € | ||
Annahmen und Einschränkung: Bei luxuriösen Neubauten können zusätzliche Positionen entstehen, etwa vertragliche Anschlusskosten, Upgrades, Smart-Home-Technik, Landschaftsarbeiten oder Einrichtung. Nehmen Sie solche Positionen nur auf, wenn sie sich aus den Reservierungs- und Kaufunterlagen ergeben.
Junge Käufer und besondere Situationen
Ein niedrigerer Satz ist möglich, hängt aber nie allein vom Alter ab.
Das einschlägige Gesetz betrachtet eine Kombination aus Alter, erster selbstgenutzter Hauptwohnung, Immobilienwert, Anteil des Käufers, Einkommensgrenzen, Nachweisen und öffentlicher Urkunde. Ein Niederländer, der eine Zweitwohnung für Ferienzwecke kauft, kann die Ermäßigung daher nicht allein deshalb beanspruchen, weil er oder sie unter 35 Jahre alt ist.
Lassen Sie vor der Unterzeichnung berechnen, welcher Satz vertretbar ist. Der Verlust eines Steuervorteils durch spätere Nichterfüllung der Voraussetzungen kann zu Nachzahlungen und Zinsen führen.
8 % ITP
Erste selbstgenutzte Hauptwohnung für Käufer unter 35 Jahren, wenn der Wert über 180.000 € liegt.
Nur für den vom jüngeren Käufer erworbenen Anteil und unter anderem abhängig von den gesetzlichen Einkommensgrenzen.
6 % ITP
Erste selbstgenutzte Hauptwohnung für Käufer unter 35 Jahren, wenn der Wert höchstens 180.000 € beträgt.
Unter anderem sind gesetzliche Einkommensgrenzen und die Beurkundung in einer öffentlichen Urkunde relevant.
4 % ITP
Bestimmte qualifizierende Hauptwohnungen über 180.000 €, zum Beispiel für kinderreiche Familien oder Alleinerziehende, bestimmte Behinderungen, Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt oder bestimmte geförderte Wohnungen.
Die genaue Kategorie, Einkommensgrenze, Nachweise und der Anteil des Käufers müssen vorab geprüft werden.
3 % ITP
Dieselben besonderen Kategorien bei einem Wert bis einschließlich 180.000 €.
Eine Ferien- oder Zweitwohnung erfüllt normalerweise nicht die Voraussetzung einer selbstgenutzten Hauptwohnung.
Von der Steuer bis zur Schlüsselübergabe
Alle wichtigen Kaufnebenkosten systematisch erklärt.
1. ITP oder IVA plus AJD
Der größte Nebenkostenposten ist fast immer die Erwerbssteuer. Bestandsimmobilien unterliegen in der Regel der ITP; die Erstlieferung eines Neubaus durch einen Unternehmer in der Regel der IVA und zusätzlich der AJD. Die steuerliche Einordnung der Transaktion hat Vorrang vor Marketingbegriffen wie „neu“ oder „renoviert“.
Agencia Tributaria: IVA oder ITP2. Steuerpflichtiger Wert und valor de referencia
Bei der ITP ist nicht automatisch allein der vereinbarte Kaufpreis entscheidend. Besteht ein katasterrechtlicher Referenzwert, dient dieser grundsätzlich als Mindestbemessungsgrundlage. Liegt der Kaufpreis oder die angegebene Gegenleistung höher, wird der höhere Wert verwendet. Prüfen Sie dies vor einem Angebot und nicht erst bei der Steuererklärung.
ATV: valor de referencia3. Unabhängiger Rechtsanwalt
Ein Rechtsanwalt prüft unter anderem Eigentum, Belastungen, Pfändungen, Schulden, Genehmigungen, planungsrechtlichen Status, Verträge, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und steuerliche Verpflichtungen. Es gibt keinen einheitlichen gesetzlichen Anwaltstarif für jeden Kauf. Deshalb verwenden die Rechenbeispiele transparent 1 % plus 21 % IVA als Budgetannahme und nicht als festen Marktpreis.
4. Notar und Grundbuch
Notar- und Grundbuchgebühren sind reguliert, der endgültige Betrag hängt jedoch von Preis, Umfang und Komplexität der Urkunde, Ausfertigungen und Registerhandlungen ab. Der Notar ist unabhängig und prüft die Urkunde, ersetzt aber nicht die persönliche Due Diligence durch Ihren eigenen Rechtsanwalt.
Consejo General del Notariado5. Gestoría, NIE, Vollmacht und Übersetzung
Diese Positionen sind nicht in jedem Fall gleich. Eine Gestoría kann die steuerliche und grundbuchliche Abwicklung übernehmen. Zusätzlich können eine NIE-Nummer, notarielle Vollmacht, Apostille, Dolmetscher oder vereidigte Übersetzung erforderlich sein. Klären Sie vorab, wer welche Aufgabe übernimmt, um Doppelarbeit und doppelte Rechnungen zu vermeiden.
6. Hypotheken- und Bankkosten
Bei einer spanischen Hypothek zahlt der Käufer in der Regel die Bewertung und gegebenenfalls eine vereinbarte Eröffnungsgebühr. Für die Hypothekenurkunde trägt die Bank nach der derzeitigen Kostenverteilung üblicherweise Notar-, Grundbuch-, Steuer- und Gestoría-Kosten. Das ist von den Kosten der Kaufurkunde selbst zu unterscheiden.
Banco de España: Hypothekenkosten7. Währungs- und Zahlungskosten
Wer Vermögen in einer anderen Währung hält, trägt Wechselkursrisiken und möglicherweise Überweisungskosten. Schon eine begrenzte Wechselkursbewegung kann bei 500.000 € oder 3 Millionen € größer sein als Notar- und Grundbuchkosten zusammen. Legen Sie Zahlungszeitpunkt, Wechselkursmarge und Banklimits frühzeitig fest.
8. Renovierung, Einrichtung und direkte Rücklagen
Renovierung und Mobiliar sind keine Erwerbssteuer, gehören aber zum benötigten Kapital. Planen Sie gesonderte Rücklagen für aufgeschobene Instandhaltung, Pool- und Gartenarbeiten, Klimaanlage, Feuchtigkeitsbehandlung, energetische Verbesserungen und mögliche Beiträge zur Eigentümergemeinschaft ein.
Hypothekenbeispiel: Was kann zusätzlich hinzukommen?
Berücksichtigen Sie bei einer Finanzierung mindestens die Immobilienbewertung sowie eine gegebenenfalls vertraglich vereinbarte Eröffnungsgebühr, Kontokosten, bewusst gewählte Versicherungen und mögliche Übersetzungs- oder Vollmachtskosten. Die Bank sollte vor der Unterzeichnung klar darlegen, welche Produkte für den angebotenen Zinssatz verpflichtend sind und welche lediglich einen Rabatt bringen.
Lesen Sie auch den Ratgeber zur Hypothek in SpanienNordic Move Spain
Zwei Positionen in unserer Kalkulation betragen für den Käufer 0 €.
Kaufbegleitungsgebühr
€0
Technischer Kaufprüfbericht
€0
Kostenlos bedeutet nicht, dass andere unabhängige Kosten entfallen.
Steuern, ein unabhängiger Rechtsanwalt, Notar, Grundbuch, Gestoría, Hypothek, Fachuntersuchungen und mögliche Übersetzungen bleiben separate Positionen. Diese Trennung ist wichtig: Kaufbegleitung, rechtliche Vertretung und technische Fachprüfung haben jeweils eine eigene Rolle.
Ein technischer Kaufprüfbericht ist außerdem keine unbegrenzte Garantie und ersetzt keine zerstörende Prüfung, geotechnische Untersuchung, Anlagenprüfung oder statische Begutachtung, wenn Hinweise dies erforderlich machen. Der professionelle nächste Schritt sollte im Verhältnis zum festgestellten Risiko stehen.
Rechtliche Due Diligence
Ein niedriger Kaufpreis ist kein Vorteil, wenn die Immobilie rechtlich nicht in Ordnung ist.
1
Nota simple und Eigentumstitel: Stimmt der Verkäufer, bestehen Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder Nutzungsrechte?
2
Registro versus Catastro: Stimmen Flächen, Grenzen, Bebauung, Pool, Nebengebäude und Nutzung überein?
3
Planungsrechtliche Legalität: Sind Erweiterungen, Terrassen, Garagen, Gästeunterkünfte und Pools genehmigt oder rechtlich regularisierbar?
4
Bewohnbarkeit und Nutzung: Liegt die erforderliche licencia oder declaración de ocupación vor und passt sie zur beabsichtigten Nutzung?
5
Eigentümergemeinschaft: Satzung, Protokolle, Zahlungsnachweis, Schulden, Verfahren und angekündigte Sonderumlagen (derramas) prüfen.
6
Kommunale Abgaben: aktuelle IBI- und Abfallbelege, offene Abgaben und mögliche Erschließungsverpflichtungen prüfen.
7
Küsten-, ländliche und geschützte Gebiete: Einschränkungen nach Ley de Costas, suelo no urbanizable oder Umweltvorschriften können Nutzung und Umbau begrenzen.
8
Vertrag und Sicherheiten: Reservierung, arras, Rücktrittsbedingungen, Inventar, Übergabedatum, Mängel und Kostenverteilung genau festhalten.
Technische Due Diligence
Achten Sie auf Mechanismen und Nachweise, nicht nur auf sichtbare Oberflächen.
Konstruktion und Rissbildung
Bewerten Sie Risse nach Muster, Breite, Lage und möglicher Bewegung. Eine visuelle Kaufinspektion weist auf Risiken hin; bei vermuteten Fundament- oder Stabilitätsproblemen ist eine zusätzliche statische Untersuchung durch einen qualifizierten Fachmann erforderlich.
Feuchtigkeit, Entwässerung und Küstenklima
Achten Sie auf aufsteigende Feuchtigkeit, Leckagen, Kapillarwirkung, Kondensation, Salzbelastung, Terrassengefälle, Dachdetails und Entwässerung bei Hanggrundstücken. Ein trockener Besichtigungstag beweist nicht, dass ein Gebäude in Regenperioden trocken bleibt.
Installationen und Kapazität
Prüfen Sie den sichtbaren Zustand und das Alter von Elektrik, Wasser, Warmwasser, Klimaanlage, Pooltechnik, Kläranlage und Solaranlage. Tests und Fachprüfungen können erforderlich sein, wenn Unterlagen fehlen.
Energieeffizienz versus technischer Zustand
Ein Energieausweis berechnet die Energieeffizienz; er ist keine bautechnische Prüfung und keine Garantie gegen Mängel. Nutzen Sie beide Dokumente für unterschiedliche Fragestellungen.
Energieeffizienz und neue Regeln
Energie 2026: Prüfen Sie den Ausweis, ziehen Sie aber keine falschen Schlüsse.
Die Energieeffizienz beeinflusst Komfort, Verbrauch, Renovierungsbudget und möglicherweise den künftigen Marktwert. Das rechtliche Dokument und der tatsächliche bauliche Zustand müssen jedoch getrennt beurteilt werden.
Energieausweis bei Verkauf und Vermietung erforderlich
Beim Verkauf einer Bestandsimmobilie muss der Verkäufer einen gültigen, registrierten Energieausweis bereitstellen; die Angaben zur Energieklasse gehören in Verkaufs- und Vermietungsanzeigen.
Gültigkeit: meist 10 Jahre, Energieklasse G 5 Jahre
Seit dem 3. Juni 2021 registrierte Ausweise sind in der Regel zehn Jahre gültig; ein Ausweis mit der Klasse G fünf Jahre. Prüfen Sie Registrierung, Adresse, Katasterreferenz und Ablaufdatum.
Neue Regeln für befugte Fachleute ab 23. Juli 2026
Real Decreto 659/2025 trat am 23. Juli 2026 in Kraft und ändert die Anforderungen und Registrierung für befugte Energieexperten. Fragen Sie, wer den Ausweis erstellt hat und ob diese Person ordnungsgemäß befugt und registriert ist.
Keine vereinfachte Behauptung eines „Verkaufsverbots“
Die überarbeitete europäische Gebäuderichtlinie legt Renovierungs- und Reduktionsziele für den nationalen Gebäudebestand fest. Das ist nicht dasselbe wie ein automatisches allgemeines spanisches Verbot, jede Immobilie mit Energieklasse F oder G ab 2030 zu verkaufen. Verfolgen Sie die spanische Umsetzungsgesetzgebung und lokale Förderregeln.
Touristische Vermietung 2026
Vermietungspotenzial ist nur dann wertvoll, wenn es rechtlich übertragbar ist.
Bewerten Sie touristische Vermietung nicht anhand der Anzeige, des Umsatzes des Verkäufers oder einer alten Registrierungsnummer. Der Kauf kann einen neuen Eigentümer, eine neue Erklärung, eine aktuelle kommunale Prüfung und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erfordern.
Maximal 10 aufeinanderfolgende Tage innerhalb der valencianischen VUT-Definition
Die valencianische Regelung definiert eine vivienda de uso turístico als eine vollständige Wohnung, die gegen Entgelt zu touristischen Zwecken für höchstens zehn aufeinanderfolgende Tage demselben Mieter angeboten wird. Die Zimmervermietung fällt nicht unter diese Kategorie und ist ausdrücklich ausgeschlossen.
Kommunale Kompatibilität ist entscheidend
Ein positives kommunales Gutachten zur touristischen Nutzung oder ein gesetzliches Äquivalent ist eine zentrale Voraussetzung. Gemeinden können zusätzlich planungsrechtliche Einschränkungen festlegen. Eine bestehende Registrierungsnummer ersetzt daher keine aktuelle kommunale Prüfung.
Registrierung gilt fünf Jahre und Eigentumsübertragung erfordert eine erneute Prüfung
Die valencianische Tourismusregistrierung gilt grundsätzlich fünf Jahre. Bei Eigentumsübertragung muss der neue Eigentümer die dann geltenden Voraussetzungen erfüllen und eine neue verantwortliche Erklärung mit den erforderlichen kommunalen Unterlagen einreichen.
Für neue touristische Nutzung ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft relevant
Für die Aufnahme neuer touristischer Vermietung seit dem 3. April 2025 ist bei Wohnungseigentum die vorherige ausdrückliche Zustimmung der comunidad erforderlich, in der Regel mit drei Fünfteln der Eigentümer und der Quoten, zusätzlich zu möglichen strengeren satzungsmäßigen Verboten.
Mindestens erforderliche Unterlagen, bevor Sie „Vermietungspotenzial“ in den Preis einrechnen
Fordern Sie das aktuelle kommunale Kompatibilitätsdokument, die Tourismusregistrierung samt Ablaufdatum, die Katasterreferenz, Genehmigung oder Bewohnbarkeitsunterlagen, die Satzung der Eigentümergemeinschaft, aktuelle Protokolle, den Nachweis der erforderlichen Zustimmung sowie eine schriftliche Analyse dazu an, was bei Eigentumsübertragung neu beantragt werden muss.
Ausführlichen Ratgeber zur Ferienvermietung lesenHäufig missverstanden
Vier Regeln, die Ihre Abrechnung oder Ihren Vertrag wesentlich verändern können.
3-%-Einbehalt bei einem nichtansässigen Verkäufer
Kaufen Sie von einem steuerlich nichtansässigen Verkäufer, muss der Käufer grundsätzlich 3 % der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und über Modelo 211 abführen. Dies ist eine Vorauszahlung für den Verkäufer und bei korrekter Verrechnung kein zusätzlicher Betrag oberhalb des Kaufpreises; der Käufer trägt jedoch die Abwicklungspflicht.
Offizielle Quelle öffnenPlusvalía municipal
Bei einem gewöhnlichen Verkauf ist der Verkäufer in der Regel Steuerschuldner der kommunalen Wertzuwachssteuer auf Grund und Boden. Ist der Verkäufer eine natürliche Person, die nicht in Spanien ansässig ist, kann der Käufer gesetzlich als Ersatzsteuerschuldner auftreten. Lassen Sie dieses Risiko in Urkunde und Abrechnung absichern.
Offizielle Quelle öffnenArras ist nicht automatisch ein „Standardvertrag“
Eine Anzahlung von beispielsweise 10 % ist häufig, die rechtliche Wirkung hängt jedoch von Vertragsart und Wortlaut ab. Nehmen Sie Finanzierung, Dokumentenprüfung, Genehmigungen und Übergabebedingungen als geeignete auflösende oder aufschiebende Bedingungen vor der Zahlung auf.
Ein Immobilienkauf führt nicht mehr zu einem Golden Visa
Die spanischen Bestimmungen zum Investorenvisum über den Immobilienweg wurden mit Wirkung zum 3. April 2025 außer Kraft gesetzt. Kaufmotiv, Aufenthaltsrecht und steuerliche Ansässigkeit müssen daher getrennt beurteilt werden.
Offizielle Quelle öffnenNach der Schlüsselübergabe
Ein bezahlbarer Kauf muss auch langfristig bezahlbar bleiben.
Fordern Sie vor dem Kauf mindestens den letzten IBI-Bescheid, die Abfallabgabe, das Budget der Eigentümergemeinschaft, eine Versicherungsindikation, die Instandhaltungshistorie sowie eine realistische Schätzung für Energie und Wasser an. Erstellen Sie ein normales Jahresbudget und zusätzlich ein Instandhaltungsjahr mit größeren Ausgaben.
IBI und kommunale Abgaben
Die IBI ist die jährliche lokale Immobiliensteuer und variiert je nach Gemeinde und Katasterwert. Zusätzlich kann eine Abfall- oder andere kommunale Abgabe anfallen.
Eigentümergemeinschaft, Instandhaltung und Versicherung
Planen Sie reguläre cuotas, mögliche Sonderumlagen (derramas), Gebäudeversicherung, Pool, Garten, Sicherheit, Verwaltung, Versorgungsleistungen und vorbeugende Instandhaltung ein.
Spanische Steuer für Nichtansässige
Nichtansässige Eigentümer können bei Eigennutzung oder Leerstand spanische Steuer auf zugerechnete Immobilieneinkünfte schulden. Bei Vermietung gelten gesonderte Erklärungs- und Einkommensregeln über Modelo 210.
Niederländische Steuererklärung und Regeln zur Vermeidung der Doppelbesteuerung
Eine spanische Zweitwohnung muss von einem in den Niederlanden wohnenden Eigentümer grundsätzlich in Box 3 angegeben werden. Anschließend ist zu prüfen, wie die Abkommensregeln und die Vermeidung der Doppelbesteuerung in der persönlichen Situation wirken.
Für niederländische Eigentümer
Geben Sie die spanische Zweitwohnung grundsätzlich nach den niederländischen Bewertungsregeln in Box 3 an und lassen Sie anschließend prüfen, wie die Vermeidung der Doppelbesteuerung wirkt. Die spanische Nichtresidentenerklärung, die niederländische Steuererklärung und eine mögliche Vermietungsverwaltung sind drei unterschiedliche Arbeitsstränge.
Praxis-Checks
Messen Sie, was messbar ist, und beobachten Sie, was nicht in Dokumenten steht.
Rechtliche und technische Prüfung sind notwendig, doch die tägliche Wohnqualität hängt auch von Zeit, Jahreszeit, Mobilität und Umgebung ab.
1
Besuchen Sie die Straße an einem Werktag, am Wochenende, tagsüber und abends. Lärm und Parkdruck hängen von der Tageszeit ab.
2
Prüfen Sie die Wintersonne anhand von Ausrichtung, Höhenunterschieden und umliegender Bebauung; Meerblick sagt nichts über Sonnenstunden aus.
3
Fahren Sie die Strecke zur Immobilie, zu medizinischer Versorgung, Geschäften und Flughafen außerhalb der Ferienzeit und zu Stoßzeiten.
4
Bewerten Sie Hanglage, Treppen, Zufahrt und Zugang im Hinblick auf das Älterwerden, Gäste, Wartungsfirmen und Rettungsdienste.
5
Fragen Sie nach Wasserdruck, Internetverbindung, Stromkapazität und Ausfallhistorie; Annahmen allein anhand der Postleitzahl reichen nicht aus.
6
Prüfen Sie künftige Baugrundstücke, Erschließungspläne und Infrastruktur, die Aussicht, Lärm oder Wert verändern können.
7
Vergleichen Sie Budgets und Rücklagen der Eigentümergemeinschaft mit dem tatsächlichen Zustand von Fassade, Aufzügen, Pool, Straßen und Stützmauern.
8
Prüfen Sie die Immobilie anhand des tatsächlichen Nutzungsszenarios: dauerhaftes Wohnen, Überwintern, Familienbesuche, Vermietung oder späterer Verkauf.
Häufig gestellte Fragen
Antworten zu den gesamten Kaufnebenkosten in Spanien.
Mit welchen zusätzlichen Kosten muss ich beim Hauskauf in Spanien rechnen?
Für die Comunitat Valenciana kann die Gesamtsumme je nach Bestandsimmobilie oder Neubau, Preisniveau, Referenzwert, Rechtsanwalt, Hypothek und persönlicher Steuerermäßigung stark variieren. In den transparenten Beispielen auf dieser Seite betragen die zusätzlichen Positionen etwa 10,72 % bei einer Bestandsimmobilie für 500.000 €, etwa 12,37 % bei einer Bestandsimmobilie für 3 Millionen €, etwa 13,12 % bei einem regulären Neubau für 500.000 € und etwa 12,77 % bei einem regulären Neubau für 3 Millionen €.
Wie viel ITP zahle ich in der Comunitat Valenciana im Jahr 2026?
Ab dem 1. Juni 2026 gelten allgemein 9 % für Immobilien mit einer steuerpflichtigen Bemessungsgrundlage bis einschließlich 1 Million € und 11 %, wenn der Wert über 1 Million € liegt, sofern kein gesetzlich ermäßigter Satz anwendbar ist.
Zahle ich bei einem Neubau ITP?
Bei der Erstlieferung einer regulären Neubauimmobilie durch den Bauträger zahlt der Käufer in der Regel 10 % IVA statt ITP. Zusätzlich fällt in der Regel AJD an: allgemein 1,4 % in der Comunitat Valenciana, möglicherweise 0,1 % für eine qualifizierende selbstgenutzte Hauptwohnung.
Erhalten Käufer unter 35 Jahren eine Ermäßigung bei der Grunderwerbsteuer?
Möglicherweise. Für die erste selbstgenutzte Hauptwohnung können über 180.000 € 8 % und bis einschließlich 180.000 € 6 % gelten, jeweils für den erworbenen Anteil und unter gesetzlichen Einkommens- und Dokumentationsvoraussetzungen. Eine Zweit- oder Ferienwohnung qualifiziert normalerweise nicht.
Ist die Kaufbegleitung von Nordic Move Spain kostenlos?
Auf dieser Seite ist die Kaufbegleitungsgebühr für den Käufer mit 0 € angesetzt. Auch der technische Kaufprüfbericht von Nordic Move Spain ist im Rahmen der beschriebenen Dienstleistung mit 0 € angesetzt. Unabhängiger Rechtsanwalt, Notar, Grundbuch, Steuern, Hypothek und gegebenenfalls weiterführende Fachprüfungen sind separate Kosten.
Ist ein Energieausweis dasselbe wie ein bautechnischer Bericht?
Nein. Ein Energieausweis beschreibt die berechnete Energieeffizienz und Empfehlungen. Ein technischer Kaufprüfbericht beurteilt sichtbare bauliche und installationstechnische Risiken. Bei Hinweisen auf konstruktive oder verdeckte Probleme kann eine zusätzliche fachliche Untersuchung erforderlich sein.
Ist der 3-%-Einbehalt bei einem nichtansässigen Verkäufer eine zusätzliche Kaufnebenkost?
Nicht, wenn er korrekt beim Verkäufer einbehalten und mit dem Kaufpreis verrechnet wird. Der Käufer muss den Betrag jedoch rechtzeitig über Modelo 211 abführen und dem Verkäufer einen Nachweis aushändigen.
Kann ich eine gekaufte Wohnung automatisch touristisch vermieten?
Nein. Prüfen Sie regionale Registrierung, kommunale Kompatibilität, lokale Planungsregeln, Gültigkeit und Übertragbarkeit bestehender Unterlagen sowie Satzung und vorherige Zustimmung der comunidad.
Quellen und Aktualität
Offizielle Quellen, auf denen dieser Leitfaden basiert.
Steuer-, Energie-, Vermietungs- und Hypothekenregeln können sich ändern. Diese Seite wurde inhaltlich am 23. Juli 2026 geprüft. Bei einem konkreten Kauf müssen Gesetzeslage, Referenzwert, kommunale Regeln und Dokumentation am Transaktionstag erneut geprüft werden.
Diese Seite bietet allgemeine Informationen und ein Kalkulationsmodell, jedoch keine individuelle rechtliche, steuerliche, technische oder finanzielle Beratung.
BOE — valencianische ITP- und AJD-Sätze (Ley 13/1997)Agència Tributària Valenciana — valor de referenciaAgencia Tributaria — wann IVA oder ITP giltBanco de España — Verteilung der HypothekenkostenConsejo General del Notariado — Immobilienkauf und NotarkostenMITECO — Energieausweis nach Real Decreto 390/2021BOE — Real Decreto 659/2025, in Kraft seit 23. Juli 2026EUR-Lex — herziene Europese richtlijn energieprestatie gebouwenBOE/DOGV — valencianische Regeln für touristische WohnungenGeneralitat Valenciana — Registrierung touristischer WohnungenBOE — 3/5-Zustimmung der comunidad für neue touristische VermietungAgencia Tributaria — 3-%-Einbehalt bei nichtansässigem VerkäuferBOE — gesetzliche Regelung zur plusvalía municipalAgencia Tributaria — spanische Immobilien bei NichtansässigenBelastingdienst — Zweitwohnung in Box 3Belastingdienst — ausländisches Einkommen und Doppelbesteuerung
NM
Über den Autor
Nordic Move Spain
Nordic Move Spain begleitet internationale Käufer bei der Wahl von Region und Immobilie an der nördlichen Costa Blanca. Dieser Leitfaden wurde als praktische Entscheidungsgrundlage erstellt: offizielle Regeln, wo möglich, ausdrückliche Annahmen, wo Tarife variieren, und eine klare Trennung zwischen Kaufbegleitung, Rechtsanwalt, Notar und technischer Fachprüfung.
Persönliche Kaufkalkulation
Lassen Sie vor Ihrem Angebot berechnen, was die Immobilie tatsächlich kostet.
Vergleichen Sie Kaufpreis, steuerliche Bemessungsgrundlage, Steuerregime, Rechtsanwalt, Notar, Grundbuch, Hypothek, technische Risiken, laufende Kosten und Vermietungsbedingungen in einem Dossier.