DIE GRUNDLAGE
ITP, IVA und AJD sind drei unterschiedliche Steuern
Die Abkürzungen werden beim Immobilienkauf in Spanien häufig miteinander verwechselt. Sie haben jedoch unterschiedliche Funktionen. Entscheidend ist vor allem, ob Sie eine Bestandsimmobilie kaufen oder eine Immobilie, die steuerlich als Erstlieferung durch ein Unternehmen oder einen Bauträger gilt.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
Grunderwerbsteuer, die der Käufer in der Regel beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlt. Der Satz wird weitgehend von der autonomen Region festgelegt.
Impuesto sobre el Valor Añadido
Spanische Mehrwertsteuer. Bei der Erstlieferung einer regulären Neubauimmobilie durch den Bauträger fallen in der Regel 10% IVA an.
Actos Jurídicos Documentados
Steuer auf bestimmte notarielle Dokumente. Bei Neubauten wird AJD in der Regel zusätzlich zur IVA auf die notarielle Kaufurkunde erhoben.
Bestandsimmobilie: meist ITP. Regulärer Neubau vom Bauträger: meist IVA plus AJD. Die konkrete Urkunde, der Verkäufer, die frühere Nutzung und die rechtliche Struktur bestimmen letztlich die steuerliche Behandlung.
BESTANDSIMMOBILIEN
ITP in der Comunitat Valenciana ab dem 1. Juni 2026
Für Immobilien an der Costa Blanca — darunter Objekte in den Provinzen Alicante und Valencia — ist die valencianische Regelung maßgeblich. Für steuerpflichtige Vorgänge ab dem 1. Juni 2026 beträgt der allgemeine ITP-Satz für Immobilien 9%.
Liegt der Wert der übertragenen Immobilie oder des Rechts über €1.000.000, gilt grundsätzlich ein Satz von 11%. Dies ist kein Stufentarif, bei dem nur der Anteil über einer Million mit 11% besteuert wird: Die anwendbare gesetzliche Einordnung muss für die gesamte Transaktion beurteilt werden.
Das Datum des steuerpflichtigen Vorgangs ist wichtig. Bei Gesetzesänderungen kann eine Urkunde, die vor oder nach dem Inkrafttreten beurkundet wird, einem anderen Satz unterliegen. Lassen Sie daher nicht nur den Reservierungsvertrag, sondern auch den geplanten Beurkundungstermin steuerlich prüfen.
Offizielle Quelle: Agencia Tributaria Valenciana — Immobilienkauf.
STEUERBEMESSUNGSGRUNDLAGE
ITP wird nicht immer einfach auf den vereinbarten Kaufpreis berechnet
Bei einer Bestandsimmobilie betrachtet die Steuerbehörde nicht nur den Betrag in der Kaufurkunde. Der valor de referencia des spanischen Katasters kann als steuerliche Mindestbemessungsgrundlage dienen.
Steht eine Immobilie mit €300.000 in der Urkunde, beträgt der anwendbare Referenzwert jedoch €335.000, kann die ITP grundsätzlich auf €335.000 berechnet werden. Ist der Kaufpreis höher als der Referenzwert, ist in der Regel der höhere Kaufpreis maßgeblich.
Gibt es für die Immobilie keinen zertifizierten Referenzwert, gelten die gesetzlichen Alternativen, darunter der angegebene Wert, der vereinbarte Preis und der Marktwert. Ein niedriger Kaufpreis bedeutet daher nicht automatisch eine ebenso niedrige Steuerbemessungsgrundlage.
Prüfen Sie den valor de referencia vor dem Kauf.Ein Unterschied zwischen Angebotspreis, Kaufpreis und steuerlichem Referenzwert kann Ihr Budget erheblich verändern. Lassen Sie auch prüfen, ob der Referenzwert bei einem abweichenden Zustand, einer illegalen Erweiterung oder einer besonderen Lage anfechtbar ist.
Hintergrund: Agencia Tributaria Valenciana — valor de referencia.
NEUBAU
Wann zahlen Sie 10% IVA auf eine Immobilie?
Eine Immobilie gilt umsatzsteuerlich nicht allein aufgrund ihres Baujahrs als „neu“. Entscheidend ist die steuerliche Erstlieferung. Der Verkauf einer fertiggestellten Immobilie durch den Bauträger unterliegt in der Regel IVA, wenn es sich um diese Erstlieferung handelt.
Für eine reguläre Immobilie gelten 2026 in der Regel 10% IVA. Für bestimmte offiziell geschützte Immobilien mit Sonderstatus oder öffentlicher Förderung können 4% gelten.
Reguläre Immobilie
Üblicher Satz für die Erstlieferung einer Immobilie durch den Bauträger.
Bestimmter sozialer Wohnungsbau
Nur bei den gesetzlich definierten geschützten Immobilien; nicht bei regulären gewerblichen Neubauten.
Garagen und Nebengebäude
Der Wohnungssatz kann höchstens zwei Garagen und ein gemeinsam geliefertes Nebengebäude umfassen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
Wann gilt eine Immobilie steuerlich nicht mehr als „neu“?
Die spanische Steuerbehörde beschreibt unter anderem die Situation, in der ein Bauträger eine fertiggestellte Immobilie zwei Jahre oder länger ununterbrochen an Dritte vermietet hat. Bei einem späteren Verkauf an einen anderen Käufer kann dann eine zweite Lieferung vorliegen, wodurch sich die Behandlung von IVA zu ITP verschieben kann. Wird die Immobilie dagegen vom bisherigen Mieter gekauft, kann das Ergebnis anders sein.
Lassen Sie bei schlüsselfertigen Projekten, Weiterverkauf durch eine Gesellschaft, Kauf vom Plan und langfristig vermieteten Neubauten ausdrücklich festhalten, warum IVA oder ITP angewendet wird.
Offizielle Erläuterung: Agencia Tributaria — IVA oder ITP beim Immobilienkauf.
NOTARIELLE URKUNDE
AJD: die Steuer, die bei Neubauten häufig zusätzlich zur IVA anfällt
AJD ist keine zweite Mehrwertsteuer, sondern eine Steuer auf bestimmte notarielle Dokumente, die einen bewertbaren Vorgang festhalten und in ein öffentliches Register eingetragen werden können. Deshalb fällt AJD beim Neubaukauf häufig zusätzlich zur IVA an.
Allgemeiner AJD-Satz ab 1. Juni 2026
1,4%zum Beispiel bei einem Zweitwohnsitz oder einer Ferienimmobilie, sofern kein besonderer Satz giltSteuerlicher Hauptwohnsitz
0,1%bei Erstausfertigungen von Urkunden, die den Kauf des eigenen Hauptwohnsitzes dokumentierenBesondere Fälle
2%unter anderem bei bestimmten Immobilientransaktionen, bei denen auf eine IVA-Befreiung verzichtet wirdDer ermäßigte Satz von 0,1% gilt nicht automatisch, nur weil Sie selbst in der Immobilie wohnen möchten. Der spanische steuerliche Begriff vivienda habitual kent Voraussetzungen hinsichtlich tatsächlicher Nutzung und Dauerhaftigkeit. Eine Ferienimmobilie oder ein Zweitwohnsitz fällt normalerweise nicht darunter.
AJD auf die Hypothek ist etwas anderes
Bei einer Hypothekenurkunde ist seit der nationalen Gesetzesänderung von 2018 der Kreditgeber für die AJD auf die Hypothek steuerpflichtig. Das bedeutet nicht, dass alle AJD für den Käufer entfällt. Bei Neubauten kann der Käufer weiterhin AJD auf die separate Kaufurkunde schulden.
Steuersätze: konsolidiertes valencianisches Steuergesetz, Artikel 13 und 14. Hypothekenurkunde: Real Decreto-ley 17/2018.
RECHENBEISPIELE
Was bedeuten die Steuersätze konkret für Ihr Budget?
Die folgenden Beträge sind vereinfachte Beispiele für Immobilien in der Comunitat Valenciana bei einer Urkunde ab dem 1. Juni 2026. Sie gehen davon aus, dass der genannte Kaufpreis auch die relevante Steuerbemessungsgrundlage ist und keine Ermäßigung, Befreiung oder andere Sonderregelung gilt.
Beispiel 1: Bestandsimmobilie mit allgemeinem ITP-Satz
| Steuerbemessungsgrundlage | Satz | Indikative ITP | Erläuterung |
|---|---|---|---|
| €250.000 | 9% | €22.500 | Allgemeiner ITP-Satz |
| €400.000 | 9% | €36.000 | Allgemeiner ITP-Satz |
| €750.000 | 9% | €67.500 | Allgemeiner ITP-Satz |
| €1.200.000 | 11% | €132.000 | Wert über €1 Million |
Beispiel 2: regulärer Neubau als Zweitwohnsitz oder Ferienimmobilie
In diesem Beispiel rechnen wir mit 10% IVA und dem allgemeinen valencianischen AJD-Satz von 1,4%.
| Kaufpreis | 10% IVA | 1,4% AJD | Gesamt IVA + AJD |
|---|---|---|---|
| €250.000 | €25.000 | €3.500 | €28.500 |
| €400.000 | €40.000 | €5.600 | €45.600 |
| €600.000 | €60.000 | €8.400 | €68.400 |
Beispiel 3: Neubau, der als Hauptwohnsitz qualifiziert
Wenn die Kaufurkunde tatsächlich unter den 0,1%-Satz für den steuerlichen Hauptwohnsitz fällt, beträgt AJD in denselben Beispielen €250 bei einer Bemessungsgrundlage von €250.000, €400 bei €400.000 und €600 bei €600.000. Die 10% IVA bleibt in diesem vereenvoudigde voorbeeld wel an.
AUSNAHMEN
Wann kann ein ermäßigter ITP-Satz gelten?
Die Comunitat Valenciana kennt mehrere ermäßigte ITP-Sätze. Diese Regelungen richten sich an bestimmte Käufer, Immobilientypen und Nutzungszwecke. Sie stehen nicht automatisch jedem Käufer zur Verfügung, der jung ist, eine Familie hat oder dauerhaft nach Spanien zieht.
Käufer unter 35 Jahren
Für den ersten steuerlichen Hauptwohnsitz kann bei einem Wert bis einschließlich €180.000 ein Satz von 6% und über €180.000 ein Satz von 8% gelten, sofern auch die gesetzlichen Einkommens- und Dokumentationsvoraussetzungen erfüllt sind.
Bestimmte geschützte Immobilien
Für offiziell geschützte Immobilien des allgemeinen Regimes können vergleichbare Grenzen und zusätzliche Anforderungen gelten, darunter die Nutzung als erster Hauptwohnsitz.
Besondere soziale Situationen
Für bestimmte geschützte Immobilien, Groß- oder Alleinerziehendenfamilien, qualifizierende Behinderungen und Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt können Sätze von 3% oder 4% gelten, abhängig unter anderem vom Immobilienwert, Einkommen, Anteil und Nachweisen.
Die Grenze von €180.000, der Begriff erster Hauptwohnsitz, Einkommensgrenzen, Alter am relevanten Datum und der erworbene Eigentumsanteil müssen sorgfältig geprüft werden. Eine zu Unrecht angewendete Ermäßigung kann zu Nachzahlung und Zinsen führen.
PRAXISTIPP VON NORDIC MOVE SPAIN
Fragen Sie vor der Unterzeichnung einer Reservierung oder eines Kaufvertrags schriftlich, welche Steuerregelung der Berater anwendet, auf welcher gesetzlichen Grundlage sie beruht und welche Dokumente erforderlich sind. Warten Sie nicht bis zum Tag des Notartermins.
ERKLÄRUNG UND ZAHLUNG
Wer zahlt die Steuer und wann?
Vor der Unterzeichnung
Prüfen Sie Immobilientyp, Verkäufer, Erst- oder spätere Lieferung, valor de referencia, geplante Nutzung und mögliche ermäßigte Sätze.
Beim Kauf
IVA wird bei Neubauten in der Regel an den Verkäufer oder Bauträger gezahlt. Bei Bestandsimmobilien entsteht die ITP-Pflicht für den Käufer.
Innerhalb eines Monats
In der Comunitat Valenciana müssen die relevanten Dokumente oder Erklärungen grundsätzlich innerhalb eines Monats eingereicht werden. Für ITP und AJD wird in der Regel Modelo 600 verwendet.
Registrierung und Akte
Bewahren Sie Erklärung, Zahlungsnachweis, Urkunde, Referenzwert, Rechnungen und Nachweise für eine eventuelle Ermäßigung in der Kaufakte auf.
Die valencianische Online-Anwendung verarbeitet pro Formular einen Steuerpflichtigen. Bei mehreren Käufern kann daher für jeden Anteil eine separate Erklärung erforderlich sein. Achten Sie darauf, dass Eigentumsverhältnis in Urkunde, Erklärung und Zahlung übereinstimmen.
Informationen zur Steuererklärung: Agencia Tributaria Valenciana — Modelo 600.
RISIKEN VERMEIDEN
Sieben häufige Fehler bei ITP, IVA und AJD
- Nur mit dem Kaufpreis rechnen.Der valor de referencia kann zu einer höheren ITP-Bemessungsgrundlage leiden.
- Eine Immobilie ohne steuerliche Prüfung als „neu“ bezeichnen.Baujahr, Erstlieferung und frühere Vermietung sind nicht dasselbe.
- AJD bei Neubauten vergessen.Das Budget enthält dann zwar 10% IVA, möglicherweise fehlen aber 1,4% AJD.
- Automatisch 0,1% AJD anwenden.Ein Zweitwohnsitz oder eine Ferienimmobilie ist nicht automatisch ein steuerlicher Hauptwohnsitz.
- Einen ermäßigten ITP-Satz aufgrund nur eines Merkmals annehmen.Alter, Immobilienwert, Einkommen, Nutzung, Dokumentation und Anteil können alle relevant sein.
- Das Datum der Urkunde ignorieren.Im Jahr 2026 änderten sich die valencianischen Sätze zum 1. Juni.
- Steuern mit den gesamten Kaufnebenkosten verwechseln.Rechtliche, technische, notarielle und Grundbuchkosten kommen zusätzlich hinzu.
KAUFBEGLEITUNG
Von der Steuerschätzung zu einer sicheren Kaufakte
Eine korrekte Steuerberechnung ist ein Bestandteil eines sicheren Kaufs. Nordic Move Spain koordiniert die praktischen Schritte: von der Auswahl von Region und Immobilie bis zur Abstimmung mit unabhängigen Rechts- und Technikfachleuten, Notar, Übersetzern, Handwerkern und anderen Beteiligten.
So sehen Sie vor der Unterzeichnung nicht nur den Angebotspreis, sondern auch die voraussichtliche Steuerbemessungsgrundlage, Steuern, Nebenkosten, rechtliche Punkte und technische Risiken.
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HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN
FAQ zu ITP, IVA und AJD in Spanien
Zahle ich beim Kauf einer Immobilie in Spanien sowohl ITP als auch IVA?
Normalerweise nicht. Bei einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer in der Regel ITP. Bei der Erstlieferung einer Neubauimmobilie durch den Bauträger zahlt der Käufer in der Regel IVA und zusätzlich AJD auf die notarielle Kaufurkunde. Entscheidend ist die rechtliche Einordnung der Transaktion.
Wie hoch ist die ITP in der Comunitat Valenciana im Jahr 2026?
Für steuerpflichtige Transaktionen ab dem 1. Juni 2026 gilt in der Comunitat Valenciana grundsätzlich ein allgemeiner ITP-Satz von 9%. Liegt der Wert der übertragenen Immobilie über €1.000.000, gelten grundsätzlich 11%. Für bestimmte Käufer und Immobilien gibt es ermäßigte Sätze mit strengen Voraussetzungen.
Wie viel IVA zahle ich auf eine Neubauimmobilie in Spanien?
Die Erstlieferung einer regulären Neubauimmobilie durch den Bauträger unterliegt in der Regel 10% IVA. Für bestimmte Sozialwohnungen können 4% gelten. Der Wohnungssatz kann auch für höchstens zwei Stellplätze und ein Nebengebäude gelten, wenn diese zusammen mit der Wohnung und im selben Gebäude oder Komplex geliefert werden.
Wie hoch ist AJD in Valencia im Jahr 2026?
In der Comunitat Valenciana gilt für viele notarielle Immobilienurkunden ab dem 1. Juni 2026 ein allgemeiner AJD-Satz von 1,4%. Für eine Urkunde, die den Kauf eines steuerlich qualifizierenden Hauptwohnsitzes dokumentiert, können 0,1% gelten. Andere besondere Situationen können einem Satz von 2% unterliegen.
Wird ITP auf den Kaufpreis oder den valor de referencia berechnet?
Bei Immobilien ist der katasterrechtliche valor de referencia wichtig. Liegt der vereinbarte Preis oder der angegebene Wert höher, wird grundsätzlich der höchste relevante Wert als Steuerbemessungsgrundlage verwendet. Gibt es keinen anwendbaren Referenzwert, gelten andere gesetzliche Bewertungsregeln.
Wann muss Modelo 600 eingereicht werden?
In der Comunitat Valenciana beträgt die allgemeine Erklärungsfrist für diese Transaktionen einen Monat ab dem Datum, an dem der steuerpflichtige Vorgang oder Vertrag zustande kommt. Bei mehreren Käufern kann für jeden Steuerpflichtigen eine separate Erklärung erforderlich sein.
Zahlt der Käufer AJD auf die Hypothek?
Bei einer Hypothekenurkunde ist seit der Gesetzesänderung von 2018 der Kreditgeber für die AJD auf die Hypothek steuerpflichtig. Davon unabhängig kann der Käufer beim Erwerb einer Neubauimmobilie AJD auf die Kaufurkunde schulden.
Sind ITP, IVA und AJD alle zusätzlichen Kaufnebenkosten?
Nein. Zusätzlich zu den Steuern können unter anderem Notar-, Kataster-, Grundbuch-, Rechts-, Technik-, Bank- und Übersetzungskosten entstehen. Auch Renovierung, Anschlüsse, Versicherungen und kommunale Abgaben können relevant sein. Lassen Sie deshalb vor der Unterzeichnung eine vollständige Kostenschätzung erstellen.
QUELLEN UND AKTUALITÄT
Offizielle Quellen für diesen Ratgeber
Die steuerlichen Informationen wurden am 23. Juli 2026 aktualisiert und beziehen sich auf Immobilienkäufe in der Comunitat Valenciana. Für Immobilien in einer anderen autonomen Region können andere ITP- und AJD-Sätze gelten.
- BOE — konsolidiertes Gesetz 13/1997 der Comunitat Valenciana
- Agencia Tributaria Valenciana — Immobilienkauf
- Agencia Tributaria — IVA oder ITP beim Immobilienkauf
- Agencia Tributaria Valenciana — valor de referencia
- Agencia Tributaria Valenciana — Modelo 600
- BOE — AJD und Hypothekendarlehen
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Notarberatung dar. Steuersätze, Voraussetzungen und Auslegungen können sich ändern. Lassen Sie Ihre konkrete Transaktion vor der Unterzeichnung von einem qualifizierten unabhängigen Fachmann prüfen.