Immobilie in Spanien mit Hypothek kaufen: neue Regeln und Energieausweis 2026

1. Neue Regel: Energiezertifikat bei der Hypothekenbewertung erforderlich

Die spanische Orden ECM/599/2025 hat die landesweiten Bewertungsregeln für finanzielle Zwecke geändert. Seit dem 12. August 2025 muss der Gutachter bei einem fertiggestellten Gebäude über das registrierte certificado de eficiencia energética verfügen. Bei einem Gebäude im Bau oder in der Projektphase reichen das Zertifikat und eine Kopie des Registrierungsantrags aus, sofern die Angaben übereinstimmen.

Das ist wichtig, weil die Bewertung in der Regel vor der endgültigen Kaufurkunde stattfindet. Früher gelangte das Energiezertifikat in der Praxis manchmal erst spät in die Akte. Ein fehlendes oder nicht registriertes Zertifikat kann nun die Bewertung und damit den Hypothekenantrag verzögern.

Nachhaltigkeit kann den Bewertungswert beeinflussen

Dieselbe Regelung führt ein offizielles Nachhaltigkeitsprinzip in die Bewertung ein. Wenn der Markt dies nachweislich berücksichtigt und die verwendete Bewertungsmethode es zulässt, können unter anderem Energieeffizienz, physische Klimarisiken und Transitionsrisiken in die Wertermittlung einfließen. Der Effekt kann positiv oder negativ sein.

• Eine energieeffiziente Immobilie kann durch niedrigere Betriebskosten attraktiver sein.
• Eine energetisch schwache Immobilie kann künftige Renovierungskosten verursachen.
• Hochwasser-, Hitze-, Dürre- oder Küstenrisiken unterscheiden sich je nach Standort.
• Der Gutachter vergleicht die Immobilie mit relevanten Markttransaktionen und Merkmalen.

Eine niedrige Energieklasse senkt den Bewertungswert also nicht automatisch. Der Gutachter muss die konkrete Immobilie, den Standort, den Markt und verfügbare Vergleichsobjekte bewerten.

2. Bedeutet eine niedrige Energieklasse, dass Sie keine spanische Hypothek bekommen?

Nein. Es gibt kein allgemeines spanisches Gesetz, das Banken die Finanzierung einer Immobilie mit Energieklasse E, F oder G verbietet. Das Energiezertifikat ist jedoch Teil der Bewertungsunterlagen geworden. Ein niedrigerer Bewertungswert oder sichtbare Renovierungsrisiken können daher indirekt Einfluss auf die maximale Darlehenshöhe oder die interne Risikobewertung der Bank haben.

Die Bank bewertet zwei unterschiedliche Risiken

Die Banco de España nennt als übliche Marktpraxis eine Finanzierung von bis zu etwa 80 % des Bewertungswertes. Für Nichtresidenten, Zweitwohnungen, Anlageimmobilien oder risikoreichere Fälle können Banken strengere interne Grenzen anwenden. Lassen Sie deshalb vor der Unterzeichnung eines Reservierungs- oder Anzahlungsvertrags eine schriftliche finanzielle Vorprüfung durchführen.

Schützen Sie die Anzahlung mit einem Finanzierungsvorbehalt

Eine spanische Reservierung oder ein contrato de arras kann erhebliche finanzielle Folgen haben, wenn die Hypothek später abgelehnt wird. Lassen Sie deshalb eine klare auflösende Bedingung für die Finanzierung und – soweit relevant – einen Mindestbewertungswert aufnehmen. Die genaue Formulierung sollte von einem unabhängigen spanischen Rechtsanwalt geprüft werden.

3. Welche Energieausweisregeln gelten bereits beim Verkauf von Immobilien in Spanien?

Das spanische Energiezertifikat war bereits vor der neuen Bewertungsregel bei den meisten Verkäufen und neuen Vermietungsvorgängen verpflichtend. Verkäufer beziehungsweise Eigentümer sind für Beantragung, Registrierung und Aufbewahrung verantwortlich, sofern keine spezielle gesetzliche Ausnahme greift.

Die Energieklasse muss in der Anzeige stehen

Die Energieinformationen müssen in Angeboten, Werbemitteln und Anzeigen für Verkauf oder Vermietung enthalten sein. Diese Pflicht gilt auch für Maklerwebsites, Immobilienportale, Broschüren und andere Parteien, die die Anzeige veröffentlichen oder veröffentlichen lassen.

Das registrierte Zertifikat gehört zum Kaufvertrag

Beim Verkauf einer bestehenden Immobilie muss dem Kaufvertrag eine Kopie des registrierten Energiezertifikats zusammen mit dem offiziellen Energielabel beigefügt werden. Ein loses, nicht registriertes Gutachten hat nicht dieselbe rechtliche Gültigkeit.

Gültigkeit: zehn Jahre, bei Klasse G fünf Jahre

Ein spanisches Energiezertifikat ist grundsätzlich höchstens zehn Jahre gültig. Für Energieklasse G gelten maximal fünf Jahre. Die jeweilige autonome Region kann zusätzliche Verfahren für Registrierung, Erneuerung und Aktualisierung vorschreiben.

Ein Energiezertifikat ist keine technische Gebäudeprüfung

Das Zertifikat informiert über die berechnete Energieeffizienz und enthält Empfehlungen zur Verbesserung. Es beweist nicht, dass die Immobilie rechtlich, baulich oder installationstechnisch vollständig in Ordnung ist. Kombinieren Sie es daher mit einer rechtlichen Due Diligence und – bei älteren oder umgebauten Immobilien – einer technischen Gebäudeinspektion.

4. Was hat sich 2026 bei der spanischen Energiezertifizierung geändert?

Am 23. Juli 2026 trat Real Decreto 659/2025 in Kraft. Diese Änderung betrifft vor allem die Frage, wer Energiezertifikate ausstellen darf und wie qualifizierte Fachpersonen registriert und kontrolliert werden.

• Der Zugang zur Tätigkeit wird an Ausbildung, Kenntnisse und Qualifikationen geknüpft.
• Für bestimmte Ausbildungswege sind zusätzliche Kursmodule erforderlich.
• Die Fachperson muss vorab eine Eigenerklärung bei der zuständigen Region einreichen.
• Es wird ein zentrales Verwaltungsregister qualifizierter Zertifizierer geführt.
• Die autonomen Regionen behalten eine wichtige Rolle bei Registrierung und Aufsicht.

Für Käufer bedeutet dies vor allem: Prüfen Sie, ob das Zertifikat tatsächlich registriert ist und ob der Aussteller dazu befugt ist. Die Verpflichtung, beim Kauf ein registriertes Zertifikat und Energielabel zu erhalten, bleibt bestehen.

Neue Modelle ab 30. September 2026

Nach gemeinsamer Information der spanischen Ministerien werden ab dem 30. September 2026 angepasste Modelle und technische Dokumente verwendet. Vorgesehen sind separate Labels für Projekt, fertiggestellten Neubau und Bestandsgebäude sowie Änderungen am Zertifikat und an der elektronischen XML-Datei. Käufer können um diesen Zeitpunkt herum daher auf ein neues Layout oder eine veränderte Dokumentstruktur treffen.

5. Europäische Energievorschriften für 2030 und 2035: Was stimmt und was nicht?

Online wird häufig behauptet, dass jede bestehende Immobilie in Spanien ab 2030 mindestens Energieklasse C und ab 2033 Klasse D haben müsse, um verkauft oder vermietet werden zu dürfen. Das ist keine korrekte Wiedergabe der endgültigen europäischen Richtlinie 2024/1275.

Für Wohngebäude gelten Ziele für den nationalen Durchschnitt

Die Mitgliedstaaten müssen einen nationalen Renovierungspfad für den Wohngebäudebestand festlegen. Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands muss gegenüber 2020 bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um 20 % bis 22 % sinken. Mindestens 55 % dieser Verringerung soll durch die Renovierung der 43 % energetisch schlechtesten Wohngebäude erreicht werden.

Spanien kann dazu unterschiedliche Instrumente einsetzen, beispielsweise Förderprogramme, technische Unterstützung, Finanzierung und gegebenenfalls nationale Mindeststandards. Die europäische Richtlinie selbst enthält jedoch keine allgemeine Vorschrift, nach der jede bestehende spanische Wohnung beim Verkauf im Jahr 2030 individuell mindestens Klasse C haben muss.

Die verbindlichen Schwellen für 2030 und 2033 betreffen Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude schreibt die Richtlinie hingegen Mindeststandards vor. Die schlechtesten 16 % müssen bis spätestens 2030 unter einen nationalen Energieverbrauchsgrenzwert kommen, die schlechtesten 26 % bis spätestens 2033. Dieses System ist nicht dasselbe wie ein fester europäischer Energieklassenbuchstabe für jede Wohnung.

6. Checkliste für deutsche Immobilienkäufer

1. Fordern Sie das vollständige registrierte Energiezertifikat an. Prüfen Sie nicht nur die Energieklasse, sondern auch Registrierungsnummer, Gültigkeit, Energieverbrauch, CO₂-Emissionen und Verbesserungsvorschläge.
2. Lassen Sie das Zertifikat vor der Bewertung einreichen. Warten Sie nicht bis zum Notartermin; ein fehlendes Dokument kann die Hypothekenplanung verzögern.
3. Lassen Sie sich von der Bank vorab bestätigen, welcher Gutachter akzeptiert wird. Der Käufer bezahlt in der Regel die Bewertung und kann einen zugelassenen Gutachter wählen, praktische Akzeptanzbedingungen sollten jedoch vorab geklärt werden.
4. Erstellen Sie bei einer niedrigen Energieklasse ein Renovierungsbudget. Denken Sie an Dämmung, Verglasung, Sonnenschutz, Wärmepumpe, Klimaanlage, Warmwasser, Lüftung und gegebenenfalls Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft.
5. Prüfen Sie die Eigentümergemeinschaft. Fordern Sie Protokolle, Budgets, Rückstände, geplante Fassaden- oder Dacharbeiten und mögliche Beschlüsse zu Solaranlagen oder gemeinschaftlichen Installationen an.
6. Prüfen Sie Klima- und Versicherbarkeitsrisiken. Achten Sie auf Hochwasser, Waldbrand, Hitze, Dürre, Küstenlage und die Bedingungen der Gebäudeversicherung.
7. Vereinbaren Sie einen Finanzierungs- und Bewertungsvorbehalt. Lassen Sie dies vor Unterzeichnung einer Reservierung oder eines Arras-Vertrags rechtlich festhalten.
8. Vergleichen Sie die FEIN mehrerer Banken. Prüfen Sie Zinssatz, effektive Gesamtkosten, verpflichtende oder vergünstigende Zusatzprodukte, vorzeitige Rückzahlung und Bedingungen bei variabler Verzinsung.

7. Zusammenfassung: Was sollten Käufer jetzt wissen?

Der beste Schutz ist einfach: Lassen Sie Finanzierung, Bewertung, Energieeffizienz, baulichen Zustand und rechtliche Dokumente als ein zusammenhängendes Dossier prüfen, bevor Sie eine bedingungslose Anzahlung leisten.