Der Kauf einer Immobilie in Spanien wirkt auf den ersten Blick übersichtlich: Sie finden eine Immobilie, geben ein Angebot ab, unterschreiben beim Notar und erhalten die Schlüssel. Für deutsche Käufer liegen die wichtigsten Risiken jedoch häufig gerade in den Unterschieden zwischen dem deutschen und dem spanischen System.
Dieser Leitfaden erklärt, welche spanischen Regeln, Kontrollen und Gewohnheiten anders funktionieren, als viele Deutsche es gewohnt sind. Dazu gehören die Rolle des Notars, das Registro de la Propiedad, das Catastro, Community-Regeln, touristische Vermietung, Umbauten, Steuern und Erbrecht.
Vorab wichtig
Kaufen Sie in Spanien nicht auf Basis deutscher Annahmen.
Der größte Fehler besteht darin anzunehmen, dass alles automatisch genauso funktioniert wie in Deutschland. In Spanien sollten Sie früher, praktischer und konkreter prüfen. Eine schöne Immobilie kann rechtlich, steuerlich oder praktisch trotzdem Fragen aufwerfen. Genau deshalb ist eine gute Vorbereitung wichtig, bevor Sie reservieren, eine Anzahlung leisten oder einen Kaufvertrag unterschreiben.
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Der spanische Notar arbeitet anders, als viele Deutsche erwarten
In Deutschland ist der Immobilienkauf eng mit der notariellen Beurkundung und dem Grundbuch verknüpft. Auch in Spanien gibt es einen Notar, doch deutsche Käufer sollten nicht automatisch davon ausgehen, dass Aufgaben, Prüfungsumfang und Ablauf identisch mit dem deutschen System sind. Der spanische Notar formalisiert die Übertragung und prüft wichtige rechtliche Punkte. Der Schutz Ihrer eigenen Interessen beginnt jedoch meist früher: mit einer unabhängigen rechtlichen Prüfung, bevor Sie reservieren, eine Anzahlung leisten oder einen privaten Kaufvertrag unterschreiben.
Achtung
Lassen Sie vor der Unterzeichnung prüfen, wer Eigentümer ist, ob Belastungen oder Schulden auf der Immobilie liegen, ob die rechtliche Beschreibung mit der tatsächlichen Situation übereinstimmt und ob die Kaufbedingungen ausreichend sicher sind.
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Eine nota simple ist wichtig, aber noch keine vollständige Prüfung
Die nota simple aus dem Registro de la Propiedad enthält wichtige Informationen über die Immobilie, beispielsweise den eingetragenen Eigentümer, die Beschreibung des Objekts und mögliche Belastungen. Für deutsche Käufer ist dies eine wesentliche Kontrolle. Eine nota simple ist jedoch nicht mit einer vollständigen rechtlichen und technischen Kaufprüfung gleichzusetzen. Sie sagt nicht automatisch alles über den tatsächlichen Zustand der Immobilie, ältere Umbauten, die Eignung für Vermietung, Community-Regeln oder kommunale Einschränkungen aus.
Achtung
Nutzen Sie die nota simple als Ausgangspunkt, nicht als vollständige Kaufprüfung.
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Registro de la Propiedad und Catastro sind nicht dasselbe
Wer aus Deutschland kommt, kennt die Trennung zwischen Grundbuch und Liegenschaftskataster. In Spanien gibt es ebenfalls unterschiedliche Register, deren Aufgaben sich aber nicht eins zu eins auf das deutsche System übertragen lassen. Das Registro de la Propiedad ist für rechtliches Eigentum und eingetragene Rechte wichtig. Das Catastro ist vor allem ein administratives und steuerliches Register mit Angaben wie Lage, Flächen, Nutzung und Katasterwert.
Achtung
Prüfen Sie, ob die Angaben im Registro, im Catastro und die tatsächliche Immobilie übereinstimmen. Achten Sie besonders auf Pools, Anbauten, Terrassen, Außenküchen, Garagen und zusätzliche Räume.
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Community-Regeln können bestimmen, was Sie dürfen und was nicht
Bei Apartments, Urbanisationen und manchen Reihen- oder Doppelhäusern haben Sie mit einer comunidad de propietarios zu tun. Für deutsche Käufer erinnert das teilweise an eine Wohnungseigentümergemeinschaft, doch Regeln, Kosten, Entscheidungsprozesse und praktische Folgen können deutlich anders sein. Community-Gebühren, Beschlüsse, Sonderumlagen, Stimmrechte, die Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche und Vermietungsregeln können erheblichen Einfluss auf Wohnkomfort und laufende Kosten haben.
Achtung
Fragen Sie vor dem Kauf nach Community-Gebühren, Rückständen des Verkäufers, Protokollen der Eigentümerversammlungen, geplanten Maßnahmen und möglichen Vermietungsbeschränkungen.
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Touristische Vermietung ist nicht automatisch erlaubt
Viele deutsche Käufer kalkulieren mit Mieteinnahmen, doch touristische Vermietung ist in Spanien kein automatisches Recht. An der Costa Blanca gelten die Regeln der Comunitat Valenciana. Die Vorschriften für viviendas de uso turístico wurden mit Decreto Ley 9/2024 geändert. Dabei spielen unter anderem Registrierung, Angaben im Tourismusregister, lokale Vorschriften, Qualitätsanforderungen und mögliche kommunale Einschränkungen eine Rolle.
Achtung
Kaufen Sie keine Immobilie mit dem festen Plan der touristischen Vermietung, bevor rechtlich geprüft wurde, ob diese Nutzung an genau diesem Standort und innerhalb dieser konkreten Community zulässig ist.
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Umbauten und Anbauten müssen rechtlich korrekt sein
In Spanien finden Sie regelmäßig Immobilien mit zusätzlichen Räumen, überdachten Terrassen, Pergolen, Pools, Außenküchen oder Garagen, die später hinzugefügt wurden. Das kann den Wert erhöhen, aber nur, wenn die Situation rechtlich korrekt ist. Eine Immobilie kann optisch perfekt wirken, obwohl bestimmte Bestandteile nicht ordnungsgemäß genehmigt, registriert oder mit Gemeinde beziehungsweise Community abgestimmt wurden.
Achtung
Lassen Sie bei älteren Villen, Fincas und umgebauten Immobilien immer prüfen, ob Erweiterungen, Pools und Nebengebäude legal sind.
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Steuern funktionieren anders: Spanien ist zentral, Deutschland bleibt relevant
Deutsche Käufer sollten nicht nur die spanischen Steuern betrachten. Für in Deutschland ansässige Personen regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien, welchem Staat für bestimmte Einkünfte und Vermögenswerte Besteuerungsrechte zustehen und wie Doppelbesteuerung vermieden wird. Einkünfte aus einer Immobilie in Spanien können in Spanien steuerlich relevant sein; zugleich kann die Immobilie je nach Nutzung, Vermietung und persönlicher Situation auch in der deutschen Steuererklärung eine Rolle spielen. Zusätzlich können in Spanien unter anderem Erwerbssteuern, jährliche lokale Abgaben, die Besteuerung für Nichtresidenten und Steuern auf Mieteinnahmen anfallen.
Achtung
Lassen Sie sowohl die spanischen als auch die deutschen steuerlichen Folgen sowie die Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens prüfen, insbesondere wenn Sie vermieten, verkaufen oder später teilweise in Spanien leben möchten.
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Erbrecht und Testament werden oft zu spät geregelt
Eine Immobilie in Spanien ist nicht nur eine Kaufentscheidung, sondern auch eine Vermögensentscheidung. Deutsche Käufer denken häufig erst nach dem Kauf über Erbrecht, Testamente und die spätere Übertragung auf Erben nach. Bei Vermögen in Deutschland und Spanien können grenzüberschreitende Fragen zusätzliche Komplexität verursachen. Gerade bei Partnern, Patchworkfamilien, Kindern aus früheren Beziehungen oder Vermögen in mehreren Ländern ist eine gute Beratung wichtig.
Achtung
Besprechen Sie vor oder kurz nach dem Kauf, ob ein spanisches Testament oder eine zusätzliche Nachlassplanung sinnvoll ist.
Praktische Checkliste
Was deutsche Käufer vor dem Kauf prüfen sollten
Ist der Verkäufer rechtlich als Eigentümer eingetragen?
Sind Hypotheken, Pfändungen, Schulden oder sonstige Belastungen sichtbar?
Stimmen Registro de la Propiedad, Catastro und die tatsächliche Immobilie überein?
Sind Anbauten, Pool, Garage oder zusätzliche Räume ordnungsgemäß genehmigt?
Gibt es Community-Gebühren, Rückstände oder geplante Sonderumlagen?
Erlaubt die Community touristische Vermietung?
Erlaubt die Gemeinde touristische Vermietung an diesem Standort?
Welche spanischen und deutschen Steuerfolgen entstehen?
Gibt es unabhängige rechtliche Beratung vor der Unterzeichnung?
Wurden Erbrecht, Testament und spätere Übertragung berücksichtigt?
Teure Annahmen vermeiden
Der Kauf einer spanischen Immobilie erfordert spanische Kontrollen.
Nordic Move Spain hilft Käufern, den Kaufprozess an der Costa Blanca besser zu verstehen, die richtigen Fragen zu stellen und lokale Fachleute zum richtigen Zeitpunkt einzubeziehen. So kaufen Sie nicht nur eine schöne Immobilie, sondern mit mehr Klarheit über Regeln, Risiken und praktische Folgen.
Dieser Leitfaden enthält allgemeine Informationen für deutsche Käufer und stellt keine rechtliche, steuerliche oder notarielle Beratung dar. Vorschriften können sich ändern, und die richtige Vorgehensweise hängt von der Immobilie, der Gemeinde, der Community, Ihrer persönlichen Situation und dem Zweck des Kaufs ab. Lassen Sie wichtige Entscheidungen immer von einem unabhängigen Rechtsanwalt, Steuerberater oder einer anderen qualifizierten Fachperson prüfen.