STEUERN · ZWEITWOHNUNG SPANIEN · JULI 2026
Zweitwohnung in Spanien: Welche Steuern zahlen Deutsche?
Eine Ferienwohnung oder Villa in Spanien kann Steuerpflichten in Spanien und Deutschland auslösen. Entscheidend ist, ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen – und wo Sie steuerlich ansässig sind.
Aktualisiert: 24. Juli 2026 · Allgemeine Information, keine individuelle Steuerberatung
SCHNELLÜBERSICHT
Vier Zahlen, die Eigentümer kennen sollten
Eigennutzung
19 % IRNR
Auf die fiktive steuerliche Immobilienrente – nicht auf den Immobilienwert selbst.
Fiktive Basis
1,1 % oder 2 %
Des Katasterwertes, abhängig von der maßgeblichen Katasterbewertung.
Verkauf
19 % auf den Gewinn
Grundsätzlich für nichtresidente natürliche Personen.
Verkaufseinbehalt
3 % des Kaufpreises
Vom Käufer als Vorauszahlung des nichtresidenten Verkäufers einzubehalten.
1 · DAS GRUNDPRINZIP
Spanien darf spanische Immobilien besteuern – Deutschland bleibt trotzdem relevant
Sind Sie in Deutschland steuerlich ansässig und besitzen Sie eine Immobilie in Spanien, darf Spanien Einkünfte aus dieser Immobilie grundsätzlich besteuern. Artikel 6 des DBA Deutschland–Spanien erfasst unmittelbare Nutzung, Vermietung und andere Nutzungsformen.
Für in Deutschland ansässige Personen sieht Artikel 22 des DBA bei Einkünften aus spanischem unbeweglichem Vermögen grundsätzlich die Anrechnungsmethode vor. Spanien darf besteuern; die dort gezahlte Steuer wird nach deutschen Regeln auf eine entsprechende deutsche Steuer angerechnet. Das gilt ausdrücklich auch für Immobilienveräußerungsgewinne.
Kein deutsches „Box-3-Modell“
Für deutsche Eigentümer stehen vor allem tatsächliche Vermietungseinkünfte nach § 21 EStG und beim Verkauf die Regeln des § 23 EStG im Mittelpunkt.
Quellen: BMF — DBA Deutschland–Spanien, § 21 EStG und § 23 EStG.
2 · EIGENNUTZUNG
Auch ohne Mieteinnahmen: spanische Nichtresidentensteuer
Nichtresidente natürliche Personen mit einer städtischen Immobilie in Spanien, die selbst genutzt wird oder leer steht, müssen grundsätzlich eine renta inmobiliaria imputada versteuern. Spanien unterstellt einen fiktiven Ertrag, obwohl keine Miete gezahlt wird.
AKTUALISIERTER KATASTERWERT
1,1 %
Regelmäßig die fiktive Bemessungsgrundlage, wenn die maßgebliche Katasterbewertung innerhalb des gesetzlichen Zeitraums aktualisiert wurde.
SONST REGELMÄSSIG
2 %
Auf die daraus berechnete fiktive Rente gilt für in Deutschland ansässige Eigentümer grundsätzlich 19 % IRNR.
Miteigentum: Die fiktive Rente wird entsprechend der Eigentumsquote verteilt. Vermietete Tage werden aus der Eigennutzungsberechnung herausgerechnet.
3 · VERMIETUNG
Mieteinnahmen müssen in Spanien und Deutschland sauber getrennt berechnet werden
Spanien darf Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie besteuern. Für in Deutschland ansässige Privatpersonen gilt beim IRNR grundsätzlich 19 %. Weil Deutschland EU-Mitglied ist, können bestimmte direkt und untrennbar mit den spanischen Mieteinnahmen verbundene Kosten nach den gesetzlichen Voraussetzungen abziehbar sein.
SPANIEN
IRNR via Modelo 210
Einnahmen und abzugsfähige Kosten werden nach spanischen Regeln ermittelt.
DEUTSCHLAND
§ 21 EStG + DBA
Der deutsche steuerliche Überschuss wird nach deutschem Recht berechnet; die spanische Steuer wird im Rahmen der DBA-Anrechnung berücksichtigt.
Quellen: AEAT — Vermietung durch Nichtresidenten und DBA Deutschland–Spanien.
4 · NEU 2026
Modelo 210: Neue Fristen ab dem Steuerjahr 2026
Fiktive Immobilienrente 2025
Die bisherige Frist bleibt für 2025 bestehen.
Fiktive Immobilienrente 2026
Die neue Frist gilt erstmals für die Eigennutzung des Jahres 2026.
Gebündelte Mieteinnahmen 2026
Bei zulässiger jährlicher Zusammenfassung der Mieteinkünfte.
5 · IBI
Die kommunale Immobiliensteuer kommt zusätzlich dazu
IBI ist eine kommunale Objektsteuer und knüpft unter anderem an das Eigentum an der Immobilie an. Die konkrete Belastung hängt vom Katasterwert und dem kommunalen Steuersatz ab.
IBI ist die lokale Immobiliensteuer. IRNR ist die Einkommensteuer für Nichtresidenten. Bei einer selbst genutzten Zweitwohnung können beide nebeneinander anfallen.
6 · HOHE VERMÖGENSWERTE
Spanische Vermögensteuer und Solidaritätssteuer prüfen
Nichtresidenten können mit ihren in Spanien belegenen Vermögenswerten der spanischen Vermögensteuer unterliegen. Nach der staatlichen Regelung gilt grundsätzlich ein Freibetrag von 700.000 €. Je nach Situation können regionale Regeln relevant sein.
VERMÖGENSTEUER
Eine Erklärung kann erforderlich sein, wenn Steuer zu zahlen ist oder der Bruttowert der relevanten Vermögenswerte und Rechte über 2 Mio. € liegt.
GROSSE VERMÖGEN
Der aktuelle Solidaritätszuschlag für große Vermögen knüpft an Nettovermögen über 3 Mio. € an; Wechselwirkungen mit der Vermögensteuer müssen individuell berechnet werden.
AEAT — Vermögensteuer für Nichtresidenten, Erklärungspflicht und Modelo 718.
7 · VERKAUF
Die deutsche Zehnjahresfrist macht Spanien nicht steuerfrei
Spanien besteuert den Gewinn eines Nichtresidenten aus dem Verkauf einer spanischen Immobilie grundsätzlich mit 19 %. Der Gewinn basiert grundsätzlich auf dem steuerlich anerkannten Veräußerungswert abzüglich des steuerlich anerkannten Erwerbswertes; bestimmte Erwerbs-, Verbesserungs- und Verkaufskosten können relevant sein.
Der Käufer muss bei einem nichtresidenten Verkäufer grundsätzlich 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und mit Modelo 211 als Vorauszahlung abführen.
Deutschland: § 23 EStG
Ein privater Immobilienverkauf kann in Deutschland steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen; das Gesetz enthält Eigennutzungsausnahmen. Liegt der Verkauf in Deutschland außerhalb der Besteuerung, kann Spanien den Gewinn trotzdem besteuern.
Quellen: AEAT — Immobilienverkauf durch Nichtresidenten, § 23 EStG und DBA Deutschland–Spanien.
8 · COSTA BLANCA
Aktuelle Kaufsteuern in der Comunitat Valenciana
| Kauf | Steuer 2026 | Hinweis |
|---|---|---|
| Gebraucht bis 1 Mio. € | grundsätzlich 9 % ITP | Sondertatbestände ausgenommen |
| Gebraucht über 1 Mio. € | grundsätzlich 11 % ITP | nach aktueller valencianischer Regelung |
| Neubau vom Bauträger | grundsätzlich 10 % IVA | landesweiter Wohnraumsatz |
| AJD bei Zweitwohnung | allgemein 1,5 % | reduzierte Hauptwohnsitzregeln regelmäßig nicht einschlägig |
SEO-Fakt mit praktischem Wert: Ältere Kostenrechner nennen für Valencia oft noch 10 % als allgemeinen ITP-Satz. Die aktuelle Regelung sieht grundsätzlich 9 % und bei Immobilienwerten über 1 Mio. € 11 % vor.
Quellen: Ley 13/1997 Comunitat Valenciana, AEAT — IVA oder ITP und Agencia Tributaria Valenciana — AJD.
9 · BEISPIELE
Drei einfache Rechenbeispiele
EIGENNUTZUNG
Katasterwert 150.000 € · 1,1-%-Regel
Fiktive Rente: 1.650 €. Davon 19 % IRNR = 313,50 € für ein vereinfachtes volles Jahr.
VERMIETUNG
18.000 € Miete · 6.000 € spanisch abzugsfähige Kosten
Spanische Basis: 12.000 €. 19 % IRNR = 2.280 €. Der deutsche steuerliche Überschuss muss separat nach deutschem Recht ermittelt werden.
KAUF COSTA BLANCA
Gebrauchte Villa für 500.000 €
Bei 9 % allgemeinem ITP ergibt sich eine ITP-Belastung von 45.000 €. Weitere Kaufnebenkosten kommen separat hinzu.
10 · CHECKLISTE
Diese Dokumente sollten Sie dauerhaft aufbewahren
Kaufurkunde und Kaufkostenbelege
Nachweise über ITP beziehungsweise IVA und AJD
Katasterreferenz und IBI-Bescheide
Belege über wertsteigernde Investitionen und Umbauten
Mietverträge, Belegungsübersichten und Kostenbelege
Modelo-210-Erklärungen und Zahlungsnachweise
Nachweis der Eigentumsquoten bei mehreren Eigentümern
Beim Verkauf: Makler-, Rechts-, Notar- und Transaktionsbelege
VOR DEM KAUF PLANEN
Steuern nicht erst nach dem Notartermin klären
Kaufpreis, Nutzung, Vermietungspläne, Finanzierung und ein späterer Umzug nach Spanien können die steuerliche Situation verändern.
FAQ
Häufige Fragen zur Zweitwohnung in Spanien
Muss ich als Deutscher für eine selbst genutzte Zweitwohnung in Spanien Steuern zahlen?+
Ja. Auch bei reiner Eigennutzung kann Spanien bei Nichtresidenten eine fiktive Immobilienrente besteuern. Für in Deutschland ansässige Eigentümer gilt beim IRNR grundsätzlich ein Satz von 19 %. Die steuerliche Basis wird regelmäßig aus 1,1 % oder 2 % des Katasterwertes berechnet.
Wird eine spanische Zweitwohnung auch in Deutschland besteuert?+
Die bloße private Eigennutzung erzeugt in Deutschland grundsätzlich keine Vermietungseinkünfte. Bei Vermietung oder einem steuerpflichtigen Verkauf können deutsche Einkommensteuerregeln greifen. Das DBA Deutschland–Spanien sieht für Einkünfte aus spanischem unbeweglichem Vermögen grundsätzlich die Anrechnung der spanischen Steuer auf die deutsche Steuer vor.
Wie werden Mieteinnahmen aus Spanien bei einem deutschen Eigentümer besteuert?+
Spanien darf die Mieteinnahmen besteuern. Für in Deutschland ansässige Eigentümer gilt beim spanischen IRNR grundsätzlich 19 %, wobei direkt zusammenhängende Kosten unter den gesetzlichen Voraussetzungen abzugsfähig sein können. In Deutschland gehören Vermietungseinkünfte grundsätzlich ebenfalls in die Einkommensteuererklärung; die spanische Steuer wird nach DBA und deutschen Anrechnungsvorschriften berücksichtigt.
Ist der Verkauf nach zehn Jahren für Deutsche steuerfrei?+
Nicht automatisch. Nach deutschem Recht kann ein privater Verkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist außerhalb des § 23 EStG liegen. Spanien darf den Gewinn aus einer in Spanien gelegenen Immobilie trotzdem besteuern. Für nichtresidente natürliche Personen beträgt der spanische Steuersatz auf den steuerpflichtigen Immobiliengewinn grundsätzlich 19 %.
Was bedeutet der 3-Prozent-Einbehalt beim Verkauf?+
Bei einem nichtresidenten Verkäufer muss der Käufer grundsätzlich 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und mit Modelo 211 an das spanische Finanzamt abführen. Der Betrag ist eine Vorauszahlung auf die tatsächliche Steuer des Verkäufers.
Müssen Deutsche in Spanien Vermögensteuer zahlen?+
Nichtresidenten können mit ihrem in Spanien belegenen Vermögen der spanischen Vermögensteuer unterliegen. Ob tatsächlich Steuer entsteht, hängt unter anderem von Wert, Schulden, Freibeträgen und der anwendbaren staatlichen oder autonomen Regelung ab.
Welche Kaufsteuer gilt für eine Zweitwohnung an der Costa Blanca?+
Bei gebrauchten Immobilien in der Comunitat Valenciana gilt aktuell grundsätzlich 9 % ITP; bei einem Immobilienwert über 1 Million Euro grundsätzlich 11 %, sofern kein Sondertatbestand greift. Bei Neubau vom Bauträger fallen grundsätzlich 10 % IVA an; für eine Zweitwohnung kommt in Valencia regelmäßig zusätzlich der allgemeine AJD-Satz von 1,5 % in Betracht.
OFFIZIELLE QUELLEN
Stand: 24. Juli 2026
Verwendet wurden insbesondere aktuelle Informationen des Bundesfinanzministeriums, des deutschen Einkommensteuergesetzes, der Agencia Tributaria, des BOE und der Agencia Tributaria Valenciana.
Steuerlicher Hinweis: Dieser Artikel ist allgemeine Information und keine individuelle deutsche oder spanische Steuerberatung. Steuerliche Ansässigkeit, Eigentumsstruktur, Finanzierung, Vermietungsart, Anschaffungsdatum und persönliche Verhältnisse können das Ergebnis wesentlich verändern.