Costa Blanca Noord
Veelgemaakte fouten bij het kopen van een woning in Spanje
De belangrijkste risico’s die internationale kopers moeten begrijpen voordat zij een woning aan de Costa Blanca Noord kopen.
Veel fouten bij de aankoop van een woning ontstaan al vóór de eerste bezichtiging.
Het kopen van een woning in Spanje kan een geweldige beslissing zijn, maar het aankoopproces verloopt anders dan in Nederland, Duitsland, België, Scandinavië of het Verenigd Koninkrijk.
Internationale kopers onderschatten vaak de lokale regelgeving, aankoopkosten, juridische documentatie, hypotheekvoorwaarden, regels van de eigenaarsvereniging en de praktische werkelijkheid van het bezitten van een woning in het buitenland.
Aan de Costa Blanca Noord zijn de succesvolste kopers niet per definitie de snelste kopers. Het zijn de kopers die de tijd nemen om het volledige plaatje te begrijpen voordat zij een verplichting aangaan.
Fout 01
Alleen vertrouwen op vastgoedportalen.
Veel internationale kopers beginnen hun zoektocht op platforms zoals Idealista of Fotocasa. Deze portalen zijn nuttig, maar laten niet altijd de volledige werkelijkheid van de woningmarkt zien.
Sommige woningen zijn mogelijk al verkocht, gereserveerd of verouderd, of staan meerdere keren bij verschillende makelaars vermeld. In sommige gevallen worden aantrekkelijke advertenties vooral gebruikt om nieuwe aanvragen te genereren.
Vastgoedportalen zijn een goed startpunt, maar mogen lokale controles, onafhankelijk advies en zorgvuldig onderzoek nooit vervangen.
Fout 02
De werkelijke aankoopkosten onderschatten.
Een veelgemaakte fout is om het budget uitsluitend op de aankoopprijs te baseren. In Spanje moeten kopers ook rekening houden met belastingen, juridische kosten, notariskosten, kosten voor het eigendomsregister, vertalingen, bankkosten en soms hypotheekgerelateerde uitgaven.
Bij bestaande woningen in de regio Valencia moeten kopers normaal gesproken rekening houden met een aanzienlijk extra bedrag boven op de aankoopprijs. Bij nieuwbouwwoningen zijn in plaats van overdrachtsbelasting de btw en zegelbelasting van toepassing.
Het exacte bedrag is afhankelijk van het type woning, de aankoopprijs, de regio en de persoonlijke omstandigheden. De bedragen moeten daarom altijd vóór ondertekening worden gecontroleerd.
Praktijkvoorbeeld
Wat kan een woning van €700.000 werkelijk kosten?
Aankoopprijs: €700.000
Overdrachtsbelasting in de regio Valencia: ongeveer €63.000 – €70.000
Juridische kosten: ongeveer €7.000
Notaris- en kadasterkosten: ongeveer €2.500 – €4.000
Administratie, vertalingen en overige kosten: ongeveer €1.500 – €3.000
Geschatte totale investering: ongeveer €775.000 – €785.000
Fout 03
Geen onafhankelijke advocaat inschakelen.
Een onafhankelijke advocaat is een van de belangrijkste professionals tijdens het Spaanse aankoopproces.
De advocaat moet het eigendom, schulden, hypotheken, de legaliteit van bouwwerken, vergunningen, koopovereenkomsten, betalingsvoorwaarden en mogelijke juridische risico’s controleren.
Kopers moeten voorkomen dat zij uitsluitend vertrouwen op informatie van de verkoper, makelaar of projectontwikkelaar. Onafhankelijke juridische controle beschermt de belangen van de koper.
Fout 04
Geen grondig juridisch onderzoek uitvoeren.
Voordat kopers een overeenkomst ondertekenen of geld overmaken, moeten zij precies begrijpen wat zij kopen.
Belangrijke controles zijn onder andere de Nota Simple, de eigendomsstatus, schulden, hypotheken, de bewoonbaarheidsvergunning, kadastrale gegevens, de registratie van bouwwerken en mogelijke stedenbouwkundige beperkingen.
Zwembaden, terrassen, gastenverblijven, uitbouwen en verbouwingen moeten zorgvuldig worden gecontroleerd. Oudere woningen kunnen in sommige gevallen niet-geregistreerde of onregelmatige bouwwerken bevatten.
- • Is de verkoper de geregistreerde eigenaar?
- • Zijn er schulden of hypotheken aan de woning verbonden?
- • Zijn alle gebouwen en uitbouwen legaal geregistreerd?
- • Is er een geldige bewoonbaarheidsvergunning?
- • Zijn er stedenbouwkundige problemen of beperkingen?
Fout 05
De Vereniging van Eigenaren onderschatten.
Veel appartementen, geschakelde woningen, urbanisaties en zelfs sommige villa’s maken deel uit van een Vereniging van Eigenaren, die in Spanje bekendstaat als een Comunidad de Propietarios.
Deze vereniging kan invloed hebben op het dagelijks leven, verhuurmogelijkheden, verbouwingsregels, huisdierenbeleid, parkeren, het gebruik van het zwembad, geluidsbeperkingen en toekomstige onderhoudskosten.
Kopers moeten vóór de aankoop altijd de documenten van de eigenaarsvereniging opvragen.
- • Regels van de eigenaarsvereniging
- • Jaarlijkse begroting
- • Recente notulen van vergaderingen
- • Bijdragen aan de eigenaarsvereniging
- • Geplande verbouwingen en onderhoudswerkzaamheden
- • Bestaande conflicten of achterstallige bijdragen
Een woning kan er tijdens een bezichtiging perfect uitzien, terwijl uit de notulen toekomstige uitgaven, conflicten of beperkingen blijken die grote invloed op de aankoop kunnen hebben.
Fout 06
Aannemen dat vakantieverhuur altijd is toegestaan.
Veel kopers zijn van plan hun woning te verhuren wanneer zij er zelf geen gebruik van maken. Dat kan mogelijk zijn, maar mag nooit zomaar worden aangenomen.
De regels voor toeristische verhuur kunnen afhankelijk zijn van regionale regelgeving, gemeentelijke voorschriften, beperkingen van de eigenaarsvereniging en het type woning.
Sommige eigenaarsverenigingen beperken of verbieden kortetermijnverhuur. In andere gevallen zijn specifieke vergunningen of registraties vereist.
Wanneer verhuurinkomsten onderdeel zijn van het financiële plan, moet dit vóór de aankoop worden gecontroleerd.
Fout 07
Hypotheekmogelijkheden niet vroeg genoeg onderzoeken.
De hypotheekvoorwaarden in Spanje verschillen aanzienlijk voor ingezetenen en niet-ingezetenen.
Veel internationale kopers die geen inwoner van Spanje zijn, kunnen een lagere financiering ten opzichte van de woningwaarde krijgen dan zij verwachten. Banken beoordelen het inkomen, de schulden, nationaliteit, het type woning en de taxatiewaarde vaak zeer zorgvuldig.
Jongere kopers horen mogelijk over door de Spaanse overheid ondersteunde hypotheekgarantieprogramma’s. Deze kunnen waardevol zijn voor starters die aan de voorwaarden voldoen, maar zijn meestal aan strenge eisen verbonden en vaak gericht op inwoners die hun hoofdwoning kopen.
Kopers mogen er niet van uitgaan dat een financiering van 95% of 100% voor hen beschikbaar is. Een hypotheekadviseur moet de mogelijkheden controleren voordat een serieus bod wordt uitgebracht.
Fout 08
De Euribor en het renterisico negeren.
De Spaanse hypotheekrente wordt beïnvloed door de Euribor, inflatie, het beleid van de Europese Centrale Bank en bredere economische ontwikkelingen.
Hypotheken met een variabele rente kunnen duurder worden wanneer de marktrente stijgt. Hypotheken met een vaste rente kunnen meer zekerheid bieden, maar de voorwaarden verschillen per bank en per profiel van de koper.
Een woning die bij een bepaald rentepercentage betaalbaar lijkt, kan heel anders aanvoelen wanneer de maandelijkse betalingen stijgen. Kopers moeten verschillende scenario’s berekenen voordat zij een verplichting aangaan.
Fout 09
De jaarlijkse eigendomskosten vergeten.
De kosten van het bezitten van een woning in Spanje stoppen niet bij de notaris.
Eigenaren moeten rekening houden met IBI-onroerendgoedbelasting, verzekeringen, nutsvoorzieningen, afvalstoffenheffing, onderhoud, tuinonderhoud, zwembadservice, bijdragen aan de eigenaarsvereniging en mogelijke reparaties.
Grotere villa’s, oudere woningen of woningen met een zwembad en tuin kunnen jaarlijks duizenden euro’s aan terugkerende kosten met zich meebrengen.
Voorbeeld van jaarlijkse kosten voor een villa
IBI-onroerendgoedbelasting: €800 – €1.500 per jaar
Verzekering: €500 – €1.500 per jaar
Onderhoud van het zwembad: €1.000 – €3.000 per jaar
Onderhoud van de tuin: €1.000 – €4.000 per jaar
Algemeen onderhoud: €2.000 – €10.000+ per jaar
Fout 10
De verkeerde locatie kiezen.
De Costa Blanca Noord biedt niet slechts één soort levensstijl. Moraira, Jávea, Altea, Dénia, Benissa Costa en de omliggende dorpen hebben allemaal een ander ritme, een andere gemeenschap en een andere woningmarkt.
Sommige gebieden zijn geschikter voor gezinnen, terwijl andere beter passen bij gepensioneerden, golfers, ondernemers, thuiswerkers, vastgoedbeleggers of mensen die rust en privacy zoeken.
Kopers richten zich vaak vooral op de woning en onderschatten het belang van het dagelijkse leven in de omgeving: scholen, gezondheidszorg, restaurants, sociaal leven, bereikbaarheid, activiteiten gedurende het hele jaar en lokale voorzieningen.
Fout 11
Niet nadenken over de toekomstige verkoopwaarde.
Zelfs kopers die van plan zijn een woning jarenlang te behouden, moeten rekening houden met de toekomstige verkoopwaarde.
Belangrijke factoren zijn onder andere de locatie, bereikbaarheid, het uitzicht, de juridische status, energiezuinigheid, onderhoudsstaat, verhuurmogelijkheden, parkeergelegenheid en de vraag van toekomstige internationale kopers.
Een prachtige woning kan toch moeilijk verkoopbaar zijn wanneer er juridische problemen zijn, de bereikbaarheid slecht is, de gemeenschappelijke kosten hoog zijn of de locatie nadelen heeft.
Fout 12
Denken dat alles in Spanje hetzelfde werkt als thuis.
Spanje heeft een eigen tempo, cultuur, bureaucratie en manier van zakendoen.
Documenten kunnen langer op zich laten wachten. Voor afspraken kan geduld nodig zijn. Lokale professionals, gemeenten, banken en registers kunnen andere procedures volgen dan kopers gewend zijn.
Dit betekent niet dat het proces niet soepel kan verlopen. Het betekent dat kopers realistische verwachtingen, betrouwbare lokale contacten en duidelijke begeleiding nodig hebben.
Kopen met duidelijkheid
Ben je van plan een woning aan de Costa Blanca Noord te kopen?
Nordic Move Spain helpt internationale kopers om de regio te begrijpen, veelgemaakte fouten te voorkomen en met meer vertrouwen beslissingen te nemen over vastgoed in Spanje.
Plan een kennismaking