Costa Blanca Noord
Belastingen en kosten bij het kopen van een woning in Spanje.
Een praktische gids voor Nederlandse kopers over aankoopkosten, jaarlijkse belastingen, vermogensbelasting, Box 3 en de kosten van langdurig woningbezit in Spanje.
De aankoopprijs is slechts een deel van het financiële plaatje.
Veel Nederlandse kopers richten zich vooral op het vinden van de juiste woning, het onderhandelen over de prijs en het regelen van de juridische overdracht. Een woning in Spanje brengt echter ook belastingen, jaarlijkse eigendomskosten en mogelijke aangifteverplichtingen met zich mee.
Voor Nederlanders is het belangrijk om niet alleen naar de Spaanse regels te kijken. Ook de Nederlandse belastingaangifte, Box 3, erfplanning en de gevolgen van emigratie of fiscaal inwonerschap kunnen een rol spelen.
Belastingregels veranderen regelmatig en iedere persoonlijke situatie is anders. Deze pagina geeft een praktisch overzicht, maar vervangt geen persoonlijk advies van een Nederlandse en Spaanse belastingadviseur of advocaat.
Aankoopkosten
Welke belastingen en kosten betaal je bij aankoop?
De geadverteerde verkoopprijs is niet het totale bedrag dat je nodig hebt. Naast de aankoopprijs moet je rekening houden met belastingen, advocaatkosten, notariskosten, registratiekosten, vertalingen, administratie en eventuele hypotheekkosten.
De precieze kosten hangen onder andere af van de vraag of je een bestaande woning of nieuwbouwwoning koopt. Ook de autonome regio, de koopsom en je persoonlijke situatie spelen een rol.
Aan de Costa Blanca Noord houden Nederlandse kopers vaak rekening met ongeveer 10% tot 15% bijkomende aankoopkosten boven op de koopsom. Laat vóór het uitbrengen van een bod altijd een persoonlijke kostenberekening maken.
Bestaande woning
Bij bestaande woningen betaal je meestal overdrachtsbelasting.
Bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje betaal je doorgaans overdrachtsbelasting, in Spanje bekend als ITP. In de regio Valencia ligt het algemene tarief bij veel transacties rond de 10%, maar tarieven en mogelijke kortingen kunnen veranderen.
Daarnaast moet je rekening houden met de kosten van een onafhankelijke advocaat, de notaris, het eigendomsregister, vertalingen en administratieve begeleiding.
Nieuwbouwwoning
Bij nieuwbouw gelden andere belastingen.
Koop je rechtstreeks van een projectontwikkelaar, dan betaal je meestal btw, in Spanje IVA genoemd, in plaats van overdrachtsbelasting. Voor residentiële nieuwbouw wordt vaak een btw-tarief van 10% toegepast.
Daarnaast betaal je doorgaans zegelbelasting, bekend als AJD, plus kosten voor de notaris, registratie, advocaat en administratie. Laat het definitieve bedrag controleren voordat je een reserverings- of koopovereenkomst ondertekent.
Praktijkvoorbeeld
Wat kost een woning van €700.000 werkelijk?
Veel Nederlanders bepalen hun budget op basis van de vraagprijs. Daardoor kan het totale bedrag dat bij de overdracht nodig is worden onderschat.
Aankoopprijs: €700.000
Overdrachtsbelasting: ongeveer €63.000 – €70.000
Onafhankelijke advocaat: ongeveer €7.000
Notaris en eigendomsregister: ongeveer €2.500 – €4.000
Vertalingen en administratie: ongeveer €1.500 – €3.000
NIE-aanvraag en documentatie: ongeveer €300 – €800
Bankkosten en overige uitgaven: ongeveer €500 – €1.500
Geschatte totale investering: ongeveer €782.000 – €787.000
In deze schatting zijn meubels, verbouwingen, taxatiekosten, eventuele hypotheekkosten, woningverbeteringen en toekomstig onderhoud niet meegenomen.
Jaarlijkse eigendomskosten
Na de sleuteloverdracht blijven de kosten doorlopen.
Een tweede woning in Spanje brengt jaarlijks terugkerende kosten met zich mee. Deze kosten gelden ook wanneer je de woning maar een paar weken per jaar gebruikt.
Neem deze uitgaven mee in je financiële planning voordat je een bod uitbrengt. Vooral oudere woningen, grotere villa’s, woningen met een zwembad en luxe urbanisaties kunnen aanzienlijk duurder zijn in onderhoud.
IBI-onroerendgoedbelasting
IBI is de gemeentelijke onroerendgoedbelasting in Spanje. De hoogte wordt onder andere bepaald door de gemeente, de kadastrale waarde, de grootte en de ligging van de woning.
Voor een appartement kan dit enkele honderden euro’s per jaar zijn. Bij grotere villa’s kan het bedrag aanzienlijk hoger uitvallen.
Afvalstoffenheffing
Veel gemeenten brengen afzonderlijk kosten voor afvalinzameling in rekening. Deze gemeentelijke heffing wordt vaak basura genoemd.
De hoogte verschilt per gemeente en woningtype, maar moet wel worden opgenomen in je jaarlijkse begroting.
Verzekeringen en nutsvoorzieningen
Houd rekening met een opstalverzekering, inboedelverzekering, elektriciteit, water, internet, beveiliging en eventuele vaste onderhoudscontracten.
De kosten verschillen sterk per woning, gebruiksfrequentie, isolatie en energieverbruik.
Eigenaarsvereniging en onderhoud
Een villa of urbanisatie kan een aanzienlijk onderhoudsbudget vragen.
Maakt de woning deel uit van een Comunidad de Propietarios, dan betaal je periodieke bijdragen aan de eigenaarsvereniging. Deze bijdragen kunnen worden gebruikt voor zwembaden, tuinen, beveiliging, liften, privéwegen en gemeenschappelijke infrastructuur.
Bij een eenvoudig appartementencomplex kunnen de bijdragen relatief laag zijn. Luxe urbanisaties met beveiliging, fitnessruimtes, zwembaden, tuinen of wellnessvoorzieningen zijn doorgaans duurder.
Bij een vrijstaande villa moet je daarnaast rekening houden met zwembadonderhoud, tuinonderhoud, aircoservice, schilderwerk, reparaties en periodieke woningverbeteringen.
Nederlandse belastingaangifte
Moet je een Spaanse woning in Nederland aangeven?
Woon je fiscaal in Nederland, dan moet je in beginsel je wereldwijde vermogen aangeven. Een Spaanse woning moet daarom meestal worden opgenomen in je Nederlandse belastingaangifte.
Nederland en Spanje hebben een belastingverdrag om dubbele belastingheffing te voorkomen. Dat betekent echter niet dat je de woning niet hoeft aan te geven.
Hoe de woning precies in de Nederlandse aangifte wordt verwerkt, hangt af van je fiscale woonplaats, de eigendomsverhouding, eventuele schulden, het gebruik van de woning en de geldende Nederlandse wetgeving.
Omdat de Nederlandse regels voor Box 3 de afgelopen jaren sterk zijn veranderd en nog steeds in ontwikkeling zijn, is actueel advies van een Nederlandse belastingadviseur belangrijk.
Box 3
Wat betekent een Spaanse woning voor Box 3?
Een veelgestelde vraag van Nederlandse kopers is of de waarde van een Spaanse woning in Box 3 moet worden opgenomen.
Het antwoord hangt af van de actuele Nederlandse wetgeving, het belastingverdrag met Spanje en je persoonlijke situatie. Ook de waarde van de woning, een eventuele hypotheek en de eigendomsverdeling kunnen van belang zijn.
De woning moet doorgaans wel worden vermeld, waarna mogelijk een regeling ter voorkoming van dubbele belasting wordt toegepast. Laat de precieze verwerking altijd controleren.
Vertrouw niet op verouderde berichten op forums, sociale media of websites. Een kleine wijziging in de wet kan grote gevolgen hebben voor de uiteindelijke belastingberekening.
Spaanse vermogensbelasting
Spanje kent belastingen die verband houden met vermogen.
Nederlandse kopers zijn soms verrast dat Spanje in bepaalde situaties vermogensbelasting kan heffen over Spaanse bezittingen.
Of je daadwerkelijk belasting betaalt, hangt onder andere af van de waarde van je bezittingen, je fiscale woonplaats, de eigendomsstructuur, vrijstellingen en regionale regels.
Niet iedere eigenaar van een tweede woning betaalt deze belasting. Bij duurdere woningen en grotere vermogens is het wel verstandig om de gevolgen vóór aankoop te onderzoeken.
Solidariteitsbelasting
Een aanvullende belasting voor grotere vermogens.
Spanje heeft een solidariteitsbelasting voor grote vermogens ingevoerd, die voornamelijk is bedoeld voor belastingplichtigen met een zeer hoog vermogen.
De meeste eigenaren van een tweede woning krijgen hier niet mee te maken. Bij de aankoop van luxe vastgoed moet echter wel worden onderzocht hoe deze belasting samenwerkt met de gewone Spaanse vermogensbelasting.
Fiscale planning vóór de aankoop geeft duidelijkheid en kan onverwachte kosten in de toekomst voorkomen.
Erfenis en nalatenschap
Wat gebeurt er wanneer je familie de Spaanse woning erft?
Veel kopers besteden maanden aan het aankoopproces, maar denken niet na over wat er later met de woning moet gebeuren.
De Spaanse erfbelasting kan afhangen van de woonplaats van de eigenaar en erfgenamen, de familierelatie, regionale regels, de waarde van de woning en de manier waarop het eigendom is vastgelegd.
Ook Nederlandse erfbelasting en het belastingverdrag kunnen relevant zijn. Een Nederlands testament is bovendien niet altijd voldoende om de praktische afwikkeling in Spanje eenvoudig te laten verlopen.
Wil je dat de woning binnen de familie blijft, bespreek de eigendomsstructuur, testamenten en erfbelasting dan vóór of direct na de aankoop met gespecialiseerde adviseurs.
Verhuurinkomsten
Wil je de woning verhuren wanneer je er zelf niet bent?
Veel Nederlandse eigenaren willen een deel van de jaarlijkse kosten terugverdienen door hun Spaanse woning te verhuren. Verhuurinkomsten zijn echter meestal belastbaar in Spanje.
Voor toeristische verhuur kunnen daarnaast een vergunning, registratie, verzekering en naleving van gemeentelijke en regionale regels verplicht zijn.
Ook de regels van de eigenaarsvereniging kunnen toeristische verhuur beperken of verbieden. Controleer dit voordat je een woning koopt op basis van verwachte verhuurinkomsten.
Laat bovendien beoordelen hoe de Spaanse inkomsten in je Nederlandse belastingaangifte moeten worden verwerkt.
Toekomstige verkoop
Denk bij aankoop ook na over een latere verkoop.
Veel kopers kijken uitsluitend naar de kosten van de aankoop en houden geen rekening met de financiële gevolgen van een toekomstige verkoop.
Bij verkoop kun je onder andere te maken krijgen met Spaanse belasting over de verkoopwinst, gemeentelijke belastingen, makelaarskosten, advocaatkosten en aanvullende aangifteverplichtingen.
Bij niet-ingezeten verkopers kan de koper bovendien verplicht zijn een deel van de verkoopprijs in te houden en af te dragen aan de Spaanse belastingdienst.
Door vooraf inzicht te krijgen in deze kosten kun je een betere beslissing nemen over de aankoopprijs en de geschiktheid van de woning als langetermijninvestering.
Hypotheken en rente
Euribor, hypotheekrente en financieringsvoorwaarden.
De Spaanse hypotheekrente wordt sterk beïnvloed door de Euribor, het beleid van de Europese Centrale Bank, inflatie en de bredere economische situatie in Europa.
De financieringsvoorwaarden verschillen per bank. Inkomen, bestaande schulden, leeftijd, fiscale woonplaats, type woning en de verhouding tussen de lening en de taxatiewaarde spelen een belangrijke rol.
Nederlandse niet-ingezetenen krijgen vaak een lager percentage van de woningwaarde gefinancierd dan inwoners van Spanje. Daarnaast kunnen banken aanvullende documenten, vertalingen en verzekeringen verlangen.
Baseer de betaalbaarheid niet alleen op de rente van vandaag. Laat ook berekenen wat er gebeurt wanneer de rente, maandlasten, verzekeringskosten of wisselende onderhoudskosten stijgen.
Regelingen voor jongere kopers
Spaanse startersregelingen zijn niet automatisch beschikbaar voor Nederlandse kopers.
Verschillende Spaanse overheden en regio’s hebben regelingen ingevoerd om jongere kopers te helpen bij de aankoop van hun eerste woning.
Afhankelijk van leeftijd, inkomen, fiscale woonplaats en regio kunnen regelingen bestaan uit garanties, financieringssteun of belastingkortingen.
Veel van deze regelingen zijn gericht op inwoners van Spanje die een permanente hoofdwoning kopen. Een Nederlandse koper van een tweede woning komt daarom vaak niet in aanmerking.
Controleer de voorwaarden voordat je een bod uitbrengt en neem mogelijke subsidies of financieringsvoordelen niet automatisch op in je aankoopbudget.
Nordic Move Spain
Overweeg je als Nederlander een woning in Spanje te kopen?
Wij helpen Nederlandse kopers om de juridische, financiële en praktische gevolgen van woningbezit aan de Costa Blanca Noord te begrijpen voordat zij langdurige verplichtingen aangaan.
Plan een persoonlijke kennismaking