Costa Blanca Noord
De Vereniging van Eigenaren in Spanje: wat Nederlandse kopers moeten weten.
Regels, maandelijkse bijdragen, vergaderstukken en mogelijke extra kosten die je moet controleren voordat je een woning in Spanje koopt.
Veel kopers onderzoeken de woning, maar vergeten de eigenaarsvereniging.
Een van de meest onderschatte onderdelen van het kopen van een woning in Spanje is de Comunidad de Propietarios. Deze organisatie lijkt op de Nederlandse Vereniging van Eigenaren, maar de regels, verantwoordelijkheden en werkwijze kunnen anders zijn dan je gewend bent.
Nederlandse kopers kijken vaak eerst naar het uitzicht, de ligging, de indeling en de aankoopprijs. De eigenaarsvereniging kan echter grote invloed hebben op je dagelijkse woongenot, je maandelijkse kosten, toekomstige uitgaven en de mogelijkheid om de woning te verhuren.
Dit is vooral belangrijk bij appartementen, geschakelde woningen en woningen binnen een urbanisatie aan de Costa Blanca Noord.
Gemeenschappelijke voorzieningen
Zwembaden, tuinen, liften, privéwegen, beveiliging, parkeerplaatsen en sportvoorzieningen worden vaak gezamenlijk beheerd en onderhouden.
Regels voor eigenaren
De eigenaarsvereniging kan regels vaststellen voor verhuur, verbouwingen, huisdieren, geluidsoverlast, parkeren en het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes.
Terugkerende kosten
Iedere eigenaar betaalt periodieke bijdragen voor het onderhoud van het complex, de gezamenlijke voorzieningen en toekomstige werkzaamheden.
Regels van de eigenaarsvereniging
Eigenaar zijn betekent niet altijd dat je alles zelf mag bepalen.
Veel Nederlandse kopers denken dat zij na de aankoop volledig zelf mogen bepalen hoe zij hun Spaanse woning gebruiken. Binnen een urbanisatie of appartementencomplex kunnen echter aanvullende regels gelden.
Afhankelijk van het complex kunnen er beperkingen zijn voor toeristische verhuur, huisdieren, aanpassingen aan de gevel, zonwering, satellietschotels, parkeren en geluid.
Vraag vóór de aankoop altijd de statuten, huishoudelijke regels en andere officiële documenten van de eigenaarsvereniging op.
In deze documenten kunnen beperkingen staan die tijdens een bezichtiging niet zichtbaar zijn en die door een verkoper of makelaar niet altijd uit zichzelf worden genoemd.
Gemeenschappelijke bijdragen
De maandelijkse kosten verschillen sterker dan veel kopers verwachten.
De hoogte van de periodieke bijdrage hangt sterk af van het type complex en de beschikbare voorzieningen. Deze bijdrage is te vergelijken met servicekosten of een VvE-bijdrage in Nederland.
• Klein appartementencomplex: €50 – €150 per maand
• Gemiddelde urbanisatie: €100 – €300 per maand
• Luxe resort of wooncomplex: €300 – €1.000+ per maand
Zwembaden, aangelegde tuinen, conciërges, bewaking, fitnessruimtes, liften en wellnessvoorzieningen kunnen de jaarlijkse eigendomskosten aanzienlijk verhogen.
Vraag niet alleen naar het huidige maandbedrag, maar ook wanneer de bijdrage voor het laatst is verhoogd en of binnenkort nieuwe verhogingen worden verwacht.
Notulen van vergaderingen
De vergaderstukken vertellen vaak meer dan een bezichtiging.
Een van de belangrijkste documenten die je vóór de aankoop moet opvragen, zijn de notulen van recente vergaderingen van de eigenaarsvereniging.
Daarin worden vaak toekomstige uitgaven, conflicten, onderhoudsproblemen en geplande werkzaamheden besproken die na de aankoop voor jouw rekening kunnen komen.
Uit de documenten kunnen onder andere de volgende zaken blijken:
- • Geplande renovaties
- • Constructieve problemen of herstelwerkzaamheden
- • Vochtproblemen en waterschade
- • Vervanging of reparatie van liften
- • Juridische conflicten
- • Een onvoldoende gevuld reservefonds
- • Eigenaren met betalingsachterstanden
- • Klachten over verhuur, overlast of onderhoud
Sommige kopers ontdekken pas na de overdracht dat er grote werkzaamheden aankomen, terwijl daar al maanden of jaren over werd gesproken.
Extra bijdragen
Onverwachte extra bijdragen kunnen flink oplopen.
De normale maandelijkse bijdrage is bedoeld voor de dagelijkse kosten van het complex. Voor grote renovaties kan de eigenaarsvereniging een aanvullende bijdrage vragen. In Spanje wordt dit vaak een derrama genoemd.
Stel dat een complex met 60 appartementen besluit om de liften, zwembaden en gemeenschappelijke ruimtes te renoveren voor een totaalbedrag van €180.000.
Afhankelijk van het eigendomspercentage kan iedere eigenaar plotseling enkele duizenden euro’s moeten bijdragen.
Vraag daarom vóór de aankoop of er al extra bijdragen zijn goedgekeurd, worden besproken of binnenkort worden verwacht.
De financiële gezondheid van de eigenaarsvereniging is minstens zo belangrijk als de onderhoudsstaat van de woning zelf.
Praktijkvoorbeeld
Wat kost een appartement van €700.000 werkelijk?
Aankoopprijs: €700.000
Overdrachtsbelasting in de regio Valencia: ongeveer €70.000
Onafhankelijke advocaat: ongeveer €7.000
Notaris en eigendomsregister: ongeveer €2.500 – €4.000
Administratie en vertalingen: ongeveer €1.500 – €3.000
Bijdrage aan de eigenaarsvereniging: €300 per maand, oftewel €3.600 per jaar
Geschatte totale aankoopkosten: ongeveer €785.000
In dit voorbeeld zijn eventuele extra bijdragen, renovaties, meubels, hypotheekgerelateerde kosten en toekomstig onderhoud nog niet meegenomen.
Vakantieverhuur
Verhuurbeperkingen worden steeds belangrijker.
Veel Nederlandse kopers willen hun woning verhuren wanneer zij er zelf niet zijn. Ga er echter nooit automatisch van uit dat toeristische verhuur is toegestaan.
Naast regionale en gemeentelijke regels kan ook de eigenaarsvereniging beperkingen opleggen aan kortdurende of toeristische verhuur.
Het feit dat andere woningen in hetzelfde complex via Airbnb of andere verhuurplatforms worden aangeboden, betekent niet automatisch dat de verhuur legaal is of dat jij een vergunning kunt krijgen.
Wanneer verhuurinkomsten onderdeel zijn van je financiële plan, moeten de vergunningsmogelijkheden, lokale regelgeving en regels van de eigenaarsvereniging vóór de aankoop worden gecontroleerd.
Controleren vóór aankoop
Welke informatie moet je vóór de overdracht opvragen?
- • De statuten en huishoudelijke regels
- • De notulen van recente vergaderingen
- • De actuele begroting en jaarrekening
- • De hoogte van het reservefonds
- • De maandelijkse of jaarlijkse bijdrage
- • Geplande renovaties en extra bijdragen
- • Eventuele betalingsachterstanden van de verkoper
- • Regels voor toeristische verhuur en huisdieren
- • Lopende juridische procedures of conflicten
Laat een onafhankelijke Spaanse advocaat controleren of de verkoper alle bijdragen heeft betaald en of er geen openstaande verplichtingen aan de woning verbonden zijn.
Kopen met vertrouwen
Overweeg je als Nederlander een woning in Spanje te kopen?
Nordic Move Spain helpt Nederlandse kopers om de regels van de eigenaarsvereniging, terugkerende kosten en mogelijke juridische risico’s te begrijpen voordat zij een woning aan de Costa Blanca Noord kopen.
Plan een persoonlijke kennismaking