Vastgoed kopen in Spanje met hypotheek: nieuwe regels en energielabel in 2026

1. Nieuwe regel: energiecertificaat verplicht bij de hypotheek-taxatie

De Spaanse Orden ECM/599/2025 heeft de landelijke taxatieregels voor financiële doeleinden gewijzigd. Vanaf 12 augustus 2025 moet de taxateur bij een afgewerkt gebouw beschikken over het geregistreerde certificado de eficiencia energética. Bij een gebouw in aanbouw of in de projectfase volstaan het certificaat en een kopie van de aanvraag tot registratie, mits de gegevens overeenkomen.

Dat is relevant omdat de taxatie meestal plaatsvindt vóór de definitieve koopakte. Voorheen kwam het energiecertificaat in de praktijk soms pas laat in het dossier terecht. Nu kan een ontbrekend of niet-geregistreerd certificaat de taxatie en daarmee de hypotheekaanvraag vertragen.

Duurzaamheid kan de taxatiewaarde beïnvloeden

Dezelfde regeling introduceert een officieel duurzaamheidsbeginsel in de waardering. Wanneer de markt er aantoonbaar rekening mee houdt en de gebruikte waarderingsmethode dit toelaat, mogen onder meer energieprestatie, fysieke klimaatrisico’s en transitierisico’s in de waarde worden verwerkt. Het effect kan positief of negatief zijn.

• Een energiezuinige woning kan aantrekkelijker zijn door lagere gebruikskosten.
• Een slecht presterende woning kan toekomstige renovatiekosten meebrengen.
• Overstromings-, hitte-, droogte- of kustrisico’s kunnen per locatie verschillen.
• De taxateur vergelijkt de woning met relevante markttransacties en kenmerken.

Een laag energielabel verlaagt de taxatie dus niet automatisch. De taxateur moet de concrete woning, locatie, markt en beschikbare vergelijkingsobjecten beoordelen.

2. Betekent een laag energielabel dat je geen Spaanse hypotheek krijgt?

Nee. Er is geen algemene Spaanse wet die banken verbiedt een woning met label E, F of G te financieren. Het energiecertificaat is wel onderdeel geworden van het taxatiedossier. Daardoor kunnen een lagere taxatiewaarde of zichtbare renovatierisico’s indirect invloed hebben op het maximale leenbedrag of op de interne risicoanalyse van een bank.

De bank beoordeelt twee verschillende risico’s

Banco de España noemt als gebruikelijke marktpraktijk een financiering tot circa 80% van de taxatiewaarde. Voor niet-residenten, tweede woningen, beleggingspanden of dossiers met een hoger risico kunnen banken strengere interne grenzen hanteren. Vraag daarom vóór het tekenen van een reserverings- of aanbetalingscontract om een schriftelijke financiële voorbeoordeling.

Bescherm de aanbetaling met een financieringsvoorbehoud

Een Spaanse reservering of contrato de arras kan grote financiële gevolgen hebben wanneer de hypotheek later wordt afgewezen. Laat daarom een duidelijke ontbindende voorwaarde opnemen voor financiering én, waar relevant, voor een minimale taxatiewaarde. Laat de exacte formulering controleren door een onafhankelijke Spaanse advocaat.

3. Welke energielabelregels gelden al bij verkoop van vastgoed in Spanje?

Het Spaanse energiecertificaat was al vóór de nieuwe taxatieregel verplicht bij de meeste verkopen en nieuwe verhuurtransacties. De verkoper of eigenaar is verantwoordelijk voor het aanvragen, registreren en bewaren van het certificaat, tenzij een specifieke wettelijke uitzondering van toepassing is.

De energieklasse moet in de advertentie staan

De energie-informatie moet worden opgenomen in aanbiedingen, promoties en advertenties voor verkoop of verhuur. Deze verplichting geldt ook voor makelaarswebsites, vastgoedportalen, brochures en andere partijen die de advertentie publiceren of laten publiceren.

Het geregistreerde certificaat hoort bij de koopovereenkomst

Bij de verkoop van een bestaande woning moet een kopie van het geregistreerde energiecertificaat samen met het officiële label aan de koopovereenkomst worden gehecht. Een los rapport zonder registratie heeft niet dezelfde juridische geldigheid.

Geldigheidsduur: tien jaar, maar label G vijf jaar

Een Spaans energiecertificaat is in beginsel maximaal tien jaar geldig. Voor energieklasse G geldt maximaal vijf jaar. De autonome regio waarin de woning ligt kan aanvullende procedures voor registratie, vernieuwing en actualisering voorschrijven.

Een certificaat is geen technische bouwkundige keuring

Het certificaat geeft informatie over de berekende energieprestatie en bevat aanbevelingen voor verbetering. Het bewijst niet dat de woning juridisch, bouwkundig of installatietechnisch volledig in orde is. Combineer het daarom met een juridische due diligence en, bij oudere of verbouwde woningen, een technische keuring.

4. Wat is er in 2026 veranderd aan de Spaanse energiecertificering?

Op 23 juli 2026 is Real Decreto 659/2025 in werking getreden. Deze wijziging gaat vooral over wie energiecertificaten mag opstellen en hoe bevoegde deskundigen worden geregistreerd en gecontroleerd.

• De toegang tot het beroep wordt gekoppeld aan opleiding, kennis en kwalificaties.
• Voor bepaalde opleidingen zijn aanvullende cursusmodules vereist.
• De deskundige moet vooraf een eigenverklaring bij de bevoegde regio indienen.
• Er komt een centraal administratief register met bevoegde certificeerders.
• De autonome regio’s blijven een belangrijke rol houden bij registratie en toezicht.

Voor een koper betekent dit vooral: controleer of het certificaat daadwerkelijk is geregistreerd en of de opsteller bevoegd is. De inhoudelijke koopverplichting om een geregistreerd certificaat en label te ontvangen blijft bestaan.

Nieuwe modellen vanaf 30 september 2026

Volgens de gezamenlijke informatie van de Spaanse ministeries worden vanaf 30 september 2026 aangepaste modellen en technische documenten gebruikt. Er komen afzonderlijke labels voor project, voltooide bouw en bestaande gebouwen, naast wijzigingen in het certificaat en het elektronische XML-bestand. Kopers kunnen rond die datum dus een vernieuwde lay-out of documentstructuur tegenkomen.

5. Europese energieregels voor 2030 en 2035: wat klopt er wel en niet?

Online wordt vaak beweerd dat iedere bestaande woning in Spanje vanaf 2030 minimaal label C en vanaf 2033 label D moet hebben om te kunnen worden verkocht of verhuurd. Dat is geen juiste weergave van de definitieve Europese Richtlijn 2024/1275.

Voor woningen gelden doelen voor het nationale gemiddelde

Lidstaten moeten een nationale route voor renovatie van het woningbestand vaststellen. Het gemiddelde primaire energiegebruik van het gehele residentiële bestand moet ten opzichte van 2020 met ten minste 16% dalen in 2030 en met 20% tot 22% in 2035. Minimaal 55% van die vermindering moet komen uit renovatie van de 43% slechtst presterende woningen.

Spanje kan hiervoor verschillende instrumenten gebruiken, zoals subsidies, technische ondersteuning, financiering en eventueel nationale minimumnormen. De Europese richtlijn zelf bevat echter geen algemene bepaling dat iedere bestaande Spaanse woning bij verkoop in 2030 individueel label C moet hebben.

De harde 2030- en 2033-drempels gelden voor niet-residentieel vastgoed

Voor niet-residentiële gebouwen schrijft de richtlijn wel minimumnormen voor. De slechtste 16% moet uiterlijk in 2030 onder een nationaal energiegebruiksplafond komen en de slechtste 26% uiterlijk in 2033. Dat systeem is niet hetzelfde als een vaste Europese labelletter voor iedere woning.

6. Checklist voor Nederlandse en Belgische vastgoedkopers

1. Vraag het volledige geregistreerde energiecertificaat op.Controleer niet alleen de letter, maar ook registratienummer, geldigheid, energiegebruik, CO₂-uitstoot en verbetervoorstellen.
2. Laat het certificaat vóór de taxatie aanleveren.Wacht niet tot de notarisdatum; een ontbrekend document kan de hypotheekplanning vertragen.
3. Laat de bank vooraf bevestigen welke taxateur wordt geaccepteerd.De koper betaalt doorgaans de taxatie en kan een bevoegde taxateur kiezen, maar praktische acceptatievoorwaarden moeten vooraf duidelijk zijn.
4. Maak een renovatiebegroting bij een laag label.Denk aan isolatie, glas, zonwering, warmtepomp, airconditioning, warm water, ventilatie en eventuele werkzaamheden van de vereniging van eigenaren.
5. Controleer de gemeenschap van eigenaren.Vraag notulen, begrotingen, schulden, geplande gevel- of dakwerken en eventuele besluiten over zonnepanelen of collectieve installaties op.
6. Onderzoek klimaat- en verzekerbaarheidsrisico’s.Kijk naar overstroming, natuurbrand, hitte, droogte, kustligging en de voorwaarden van de opstalverzekering.
7. Neem een financierings- en taxatievoorbehoud op.Laat dit vóór ondertekening van reservering of arras juridisch vastleggen.
8. Vergelijk de FEIN van meerdere banken.Controleer rente, jaarlijks kostenpercentage, verplichte of prijsverlagende nevenproducten, vervroegde aflossing en voorwaarden bij variabele rente.

7. Samenvatting: wat moet een koper nu onthouden?

De beste bescherming is eenvoudig: laat financiering, taxatie, energieprestatie, bouwkundige staat en juridische documenten als één dossier beoordelen vóórdat je een onvoorwaardelijke aanbetaling doet.